长期以来,随着我国城镇化率的不断提高和经济结构的不断调整,产业园区的建设在我国取得前所未有的成就,同时,产业园区的发展也加剧了建设用地需求量的急剧上升与土地资源短缺之间的矛盾。土地一级开发市场是土地进入市场前的基础性准备工作,土地一级开发项目必须符合政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划及土地储备开发计划。因此,开发前期准备工作的充分与否,能够直接影响到土地价格,进而间接对二级房地产市场产生持续性影响。一级土地开发对于有效解决好耕地保护与城市建设的矛盾,提高土地集约高效利用率,提高国有土地单位面积利用率,提高城市的综合竞争力,加快城乡统筹发展都具有非常重要的实际意义。在土地一级开发可能面临的诸多问题中,最重要的问题当属利益如何分配。因此,探究和保障产业园区PPP模式土地一级开发,发现相关利益分配方案中所存在的问题,分析问题产生的原因及影响因素,对问题的解决提出合理化的建议,对保障产业园区土地的开发的顺利进行,对推进后期土地二级开发、房地产市场的健康发展都具有重要的指导意义。鉴于PPP模式土地一级开发本身的复杂性特点,本文首先解释了PPP模式一级土地开发的概念,分析了现存一级土地开发所存在的模式,认真梳理了不同模式下土地开发的本质与结构。通过对比分析不同模式下土地开发的优缺点,进一步探讨研究了现存土地开发的利益分配问题。通过本文的研究,基于Shapley值法构建了土地一级开发PPP模式下政府、企业及原土地所有者或使用者这三大利益主体之间公平合理的利益分配模型,从而提高私营企业参与土地一级开发的积极性,有效保障原土地所有者或使用者的利益,促进土地一级开发进程的有序进行,加快城市化步伐。