近些年来,随着我国新型城镇化建设加速推进,至2021年,我国城镇化水平已超过63.89%。为快速推进城镇基础设施建设,我国政府自2014年以来大力推广PPP模式,全国各地基础设施建设高速发展,基础设施存量规模显著增加,但是传统基础设施项目投资建设周期长,项目资金占用量大。随之凸显出方政府隐性债务风险问题。为解决地方政府隐性债务问题,有效盘活存量资产,形成良性投资循环,由证监会和发展改革委提出了关于开展基础设施领域REITs的相关工作。基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）主要通过基金加资产证券化的方式实现基础设施资产项目的可交易性和流动性,加强资本市场服务实体经济的能力,促进投融资体制的创新,提升盘活存量资产的能力。我国的基础设施领域不动产投资信托基金目前处于起步试点阶段,基础设施REITs项目基金规模小,相关政策法律法规滞后等问题。本文通过对我国已发行的基础设施REITs案例进行分析并深入研究国内外REITs发展中的影响因素与问题,这对推动我国的基础设施REITs的发展具有重要的实践价值,也为完善相关法律法规与政策制度提供一定的借鉴意义。本文首先综合分析国内外REITs的研究现状与发展趋势,详细研究我国基础设施领域不动产投资基金（REITs）相关政策法规,深入分析我国首次发行的基础设施REITs项目。其次,通过结合相关理论分析,提出影响我国基础设施REITs发展的影响因素,并在此基础上对影响我国基础设施REITs的因素进行分类。最后,采用构建结构方程模型,通过因子分析研究我国基础设施REITs发展的关键影响因素及其作用机制。结果显示,政治与政策方面对我国基础设施REITs的发展影响最为显著,其他影响程度依次为宏观经济环境方面、基础设施不同行业方面、基金的投资与管理方面。本文通过理论分析与实证研究,认为我国基础设施REITs发展必须符合国家政策,聚焦优质资产,遵循市场原则,坚持权益导向,规则先行,稳妥推进,强化机构主体责任,提升基础设施资产运营能力,建立健全的政策制度,完善基础设施REITs产品设计发行过程的法律法规,丰富基金管理与基础设施运营管理的人才培养等。