改革开放以来,我国房地产市场从形成到发展逐步成熟,经过几次宏观政策的调整,房地产业成为国民经济的支柱产业,房地产市场也逐步回归理性,出现了新的阶段性特点。随着市场环境的深刻变化,市场竞争日趋激烈,越来越多的房地产开发企业开始重视市场营销组合的研究和应用,并有意识地利用市场营销组合理论来指导实际营销工作,以期通过出色的营销组合的选取,达到吸引客户、促成销售、完成既定营销任务目标的目的,在市场竞争中占得有利地位。与此同时,国外的市场营销组合理论研究成果层出不穷并逐步传入中国,除了最经典的4Ps理论,从消费者角度出发的4Cs理论、从竞争角度出发的4Rs理论等新的市场营销组合理论也不断进入中国房地产开发企业的视野。即便如此,笔者也不认为4Ps理论已经过时,而是应该在4Ps理论的框架下,引入4Cs、4Rs等新理论的先进思想,用以指导营销工作。这三种理论出发点不同,并不存在谁取代谁的问题。因此企业可以以4Ps理论作为营销组合策划的框架,将4Cs理论和4Rs理论的思想融入到4Ps的各个营销组合中,即企业要充分应用4Cs理论和4Rs理论的先进营销理念来统筹安排产品策划、价格策略、渠道选取、促销手段等各项工作。本文将海河下游开发公司商品房项目营销工作中采用的市场营销组合策略作为研究对象,在4Ps市场营销组合理论的框架下,充分考虑4Cs、4Rs等新理论的先进思想,对该公司采用的产品策划、价格策略、渠道策略、促销手段等市场营销组合的现状进行了仔细的研究,发掘出上述营销组合存在的问题,并对存在问题的成因进行了分析,最后从实际工作的角度出发,给出了调整的建议。