在不动产租赁领域的立法(德国、瑞士、日本以及我国大陆和台湾地区)基本都采取了“承租人中心主义”的立法体制。法律构造上表现为,通过一系列法律手段对承租人提供相对于出租人而言较为带有倾向性的保护。而房屋租赁作为比较重要的一种不动产租赁,其规范重心理应同不动产租赁一样,也是“承租人保护中心主义”。在大陆法中,由于债权与物权的权利二分体系构筑,租赁关系多规定于债编部分。可见,承租人中心主义是立法时政策判断的考量多于规范目的的考虑本身。这也是一种不断强化不动产租赁权的物权性特征的体现。租赁对于承租人而言,意味着“居者有其屋”理想的替代性实现,意味着有一个家的港湾。故而在立法时,基于承租人“弱势者”的假设,立法从多方面给予承租人倾斜性保护--让与不破租赁、抵押不破租赁、承租人先买权制度及承租人妨害排除请求权等等特殊规定。其中,“买卖不破租赁规则”和先买权制度是立法者进行价值选择后政策判断的结果,亦是承租人保护制度的两大具体核心制度。这两种制度,在1999年《合同法》仅用第229条和第230条两个法条,犹如“两驾马车”一样,让承租人在租赁关系中一路畅通无阻。随着市场经济和住宅市场的商品化的发展与变化,有相当部分学者惊呼：房屋租赁关系中承租人倾斜性保护的立法依据发生变化——弱者保护和效率考量消失,租赁领域的“承租人中心主义”动摇,承租人保护具体制度之买卖不破租赁规则与先买权制度并存之势,构成对出租人利益与第三方利益极大损害。那么承租人保护制度的法理依据和法政策目的正当性是否不存在?对于承租人的保护是否属于过度保护?该两项制度涉及交易安全与第三人利益保护,所有权限制与合同自由原则等问题如何进行利益平衡?2009年《房屋租赁司法解释》用21条-24条等四个条文对于房屋租赁先买权制度的适用进行详细规定,是否也说明该制度存在确有必要性?厘清这些问题,对于承租人保护制度理论的发展与司法实务运用难题的解决意义重大。此为本文写作之目的。全文共分为四个部分：第一部分,房屋承租人保护制度概述。介绍了承租人保护制度的基本内涵,梳理了学界对于承租人保护制度中两大核心制度的存、废争议现状。第二部分,“买卖不破租赁”之析。第一,对于买卖不破租赁规则进行梳理,主要从“买卖不破租赁”的概念和“债权物权化”两个方面澄清学术上争议,进一步地提出本文看法。从三个方面阐述了规则的制度价值。第二,“买卖不破租赁规则”法例梳理与分析。先梳理了我国“买卖不破租赁”规则的法律规范,介绍了德国、瑞士、法国、日本及台湾地区的域外立法例。最后,从宏观上对规则的域外立法例进行比较分析。第三,对承租权的效力问题进行探讨。第三部分,房屋承租人先买权之探。本部分先是界定了先买权的定义,对先买权的法律性质进行辨析,然后介绍了先买权制度的存废之争,并提出本文观点——有必要存在,该制度存在,利大于弊。第三,先买权制度之中国法例梳理及域外法例考察。第四,承租人与第三人的关系分析及先买权的效力问题研究。第四部分,房屋承租人保护制度保障论。第一,检讨了《合同法》第229-230条及相关司法解释。第二,明确承租人权利行使的构成要件。最后,国外先进住房制度及其政策经验之借鉴。介绍了瑞士、新加坡先进的住房制度及政策。对我国的住房政策发展脉络进行梳理,从而得出正确的住房政策认识：我国住房租赁领域,承租人保护制度有其合理存在的大环境,属于符合国情、独具特色的民事立法。