房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。从16世纪荷兰郁金香泡沫到日本泡沫经济的破灭,人类已经多次领教了它对社会经济的巨大冲击。而纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”,我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。经济泡沫和泡沫经济是两个不同的概念,前者反映的是“局部”的经济现象;而后者反映的是“全局”的经济现象。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。综合起来,这些不均衡的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。经济泡沫和泡沫经济,两者产生的原因不同,所造成的危害不同,解决问题的对策也不同。经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于:市场机制会对经济泡沫起到制衡作用,无论经济泡沫增长速度快慢,最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点,但是市场机制对泡沫经济完全无能为力,因为在泡沫经济中根本不存在这样的均衡点。泡沫经济是一个非常典型的市场失灵的案例。在泡沫经济发作的时候,人们买涨不买落,价格越涨,需求越旺。反过来,需求越旺,价格上涨得越快。如果没有外部政策约束,泡沫经济将像脱缰野马一样,最终出现突然崩溃的结局。这是区分经济泡沫和泡沫经济的一个重要标志。房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡沫经济。房地产是不动产,房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实实在在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比根本不同,它本身并不是泡沫经济。另外,房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大,开发量过多,超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀,但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象,又是一种货币现象。房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业,这意味着房地产不仅自身投资规模大,其乘数效应也较大。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫,其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业,使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在:房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展;房地产泡沫破灭导致了金融危机;房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机;房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业,房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段,房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈,那么做为中国西部的中心城市的成都是否也出现了房地产泡沫呢?本文在借鉴国内外理论研究的基础上,引用最新的统计数据运用实证分析法,对成都市房地产市场是否存在泡沫进行评判,得出结论:成都房地产市场不存在泡沫。房地产业的迅速发展需要有效需求作为支撑才不会形成房地产泡沫。从预测需求的角度,本文对成都市人口、家庭户、结婚人口、城市化率、国民经济生产总值、产业结构、家庭可支配收人等相关宏观指标进行分析,并对成都市五城区的住房现状、购房需求等进行了具体的分析。从上述房地产业相关宏观指标的分析可以看出,成都房地产业的持续稳定发展与城市经济社会的发展保持了相应的协调与稳定,而且这些分析数据客观反映了成都市居民家庭住房现实状况及改善住房条件的客观要求,综合相关数据资料的比照分析,我们可以得出:目前成都房地产市场是大量有效需求支撑的,投机成分很低。由此本文得出结论:成都房地产市场没有形成泡沫。而且随着我国西部大开发发展战略的逐步实施,成都市创建“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市”的城市发展战略的稳步推进,成都房地产业发展动力也必将更为强劲。作为国民经济发展的先导性支柱产业,成都房地产业必将为成都市的发展贡献更大的产业力量。对于房地产泡沫这种需要量化的经济现象,如果仅从定性的层面进行分析,并不能从整体上准确的显示房价的变动情况。因此,根据我们所能得到的数据及资料,本文选择四个国际上比较流行的几种指标对成都市的房地产行业进行实证的分析。分别是:房价增长幅度与GDP增长幅度比、房价收入比、空置率以及房地产贷款增长率与贷款总额增长率比。通过分析我们可以得出这样的结论:大多数的指标都显示成都市房地产目前没有严重的泡沫。可以说,整个成都房地产市场的发展是比较健康的。从而进一步验证了通过需求分析得出的结论。在泡沫理论研究和实证分析中,政府宏观调控政策始终是一个关键性因素,无论是泡沫的推起与化解,还是泡沫的防范与管理等各方面都与政府有直接关系。本文具体分析了房地产新政对成都房地产业的发展所产生的影响,从而进一步验证成都房地产市场是否存在泡沫的问题。总的来说从成都房地产市场近几年的发展情况来看,我国政府对这次房价上涨所采取的宏观调控措施是得当的,对抑制房价急剧上涨,防范泡沫形成,都有积极的作用,并已初见成效。由此也可以说明成都房地产市场并没有形成泡沫经济,在政府正确的宏观调控下成都房地产市场正逐渐走上一条健康、成熟的发展道路。当然无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看成都房地产市场都存在潜在的泡沫危机,如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济,对整个社会造成举足轻重的影响。因此,本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议:进一步完善监管体系;抑制投机;改善经济环境和市场环境,扩大住房有效需求;建立完善房地产泡沫预警体系;加大经济适用房建设力度.优化经济适用房开发机制;加强舆论宣传的引导;搞活股市,开辟多种投资渠道,以分流社会资金等。