随着我国“创新驱动发展”战略的不断推进,国内融资租赁业迎来了新的发展机遇,众多融资租赁企业试图通过创新寻求新的发展空间,不动产融资租赁也由此应运而生。然而,不动产融资租赁作为新生事物,法学界对其运转规律和法律性质并未形成共识,同时,我国尚未出台专门的融资租赁法,难以对不动产融资租赁交易活动进行有效的指引和规范,由此引发了许多法律问题,如,不动产能否成为适格的融资租赁物、不动产融资租赁物的物权登记公示问题、地方政府平台融资租赁的信用问题等。融资租赁的创新实践需要法律制度的不断完善。因此,本文以“如何有效规范不动产融资租赁交易活动”为研究目标,沿着“提出问题——分析问题——借鉴经验——提出对策”的思路进行研究,首先,提出本文的主要研究问题,即,我国现行的相关立法规范主要以动产融资租赁为对象,而随着不动产融资租赁的出现,现行法律法规难以全面有效地对其进行法律规制;然后,立足于我国的行业发展现状,具体分析不动产融资租赁在市场准入、市场运营和市场退出三个阶段存在的法律问题,明确我国不动产融资租赁法律规制的制度需求;再借鉴德国、意大利、西班牙、韩国等国外融资租赁法律规制的立法体系和立法思维,以便寻求可供参考的实例和启示;最后,提出相应的立法建议:在市场准入前,需明确融资租赁中“不动产”的具体范围,引入许可制度、风险准备金制度等,形成事前风险防范机制;在市场运营阶段,统一监管标准,并完善相应的事中监管机制;在市场退出阶段,引入市场强制退出制度,改进融资租赁企业破产制度,完善租赁物的取回制度,并健全事后救济机制,力图为指导我国租赁企业依法合规地开展不动产融资租赁业务出谋划策。