债权担保对于发展市场经济和促进市场交易具有十分重要的意义。在物的担保中，以不动产作为担保物，一方面将增强对债权的保障，另一方面将促进房地产业的繁荣，因此，不动产担保在社会经济发展中占据了重要地位。从担保物权的角度，设定或者发生于不动产之上的担保物权为不动产担保物权。担保物权的目的为确保债权的受偿。由于不良债权是当前困扰我国经济发展的重要因素之一，所以实现担保物权就成为一个关键。然而，我国对不动产担保的专题研究刚刚开始。考虑到不动产担保和担保物权的实现的重要性，本文以不动产担保物权的实现为研究对象，对现有资料进行分析、扬弃和归纳，并对一些英美法原著中的相关内容加以介绍，以期为这一专题的研究提供参考。不动产担保物权的实现与不动产担保形式密不可分。在英美法中，属于权利转移型担保的按揭是英美法系各国运用频率最高的一种担保形式。在大陆法中，抵押作为纯价值担保的最典型的形式，已经成为许多国家运用最为广泛的一种物的担保形式，而这两者恰恰也是典型的不动产担保方式。因此，本文只考察不动产按揭和不动产抵押两种担保形式。英国法按揭中，取消赎回权和出售按揭财产具有按揭权的实现的性质。取消赎回权要通过司法的途径行使，取消赎回权令的效力是将世袭地产权或按揭人对于按揭财产的所有权利赋予按揭权人。出售按揭财产基于按揭权人的出售权，并且须符合一定的情形。出售的效果是消灭按揭人的衡平法上的赎回权，按揭权人在出售按揭财产时负有注意义务。而在美国法中，按揭权人实现按揭权的主要方式是取消赎回权。但是，严格取消赎回权，即英国法意义上的取消赎回权，如今已成为一种辅助方法，而取消赎回权的主要方式则涉及到按揭财产的公开出售，即司法取消赎回权和出售权取消赎回权。取消赎回权使按揭人在按揭财产上的利益被出售或由按揭权人取得。买受人的利益会受到取消赎回权中的瑕疵的影响，也会因按揭人在售后行使法定赎回权而被结束，出售也会因售价不充分和欺诈而被推翻。美国法中还有取消赎回的延期偿付和限制差额判决的规定。在抵押权制度中，抵押权人在债权已到清偿期而债务人未履行债务时，为优先受<WP=4>偿之实现，而行使抵押权、处分抵押物的行为称为抵押权的实现。不动产抵押权的实现的条件为抵押权的存在、主债权已届清偿期而未受清偿、债权的未受清偿非因抵押权人的过失所造成。实现的方式有拍卖（分为强制拍卖和任意拍卖）、折价和变卖。强制拍卖程序以日本为例，任意拍卖在我国不动产担保物权的实现中阐述。关于拍卖效果，则从卖得价金的分配、抵押权的消灭、抵押物的权利转移、拍卖的瑕疵问题、抵押权的实现与租赁权保护五个方面加以说明。对抵押物折价介绍了该制度的依据、折价清偿的要件和清偿的效果。对变卖讨论了变卖的当事人、变卖与第三人利益保护和变卖的效果三个方面。与不动产担保权实现性质有关的立法主要有两种：一为自救主义（self－help），主要通过担保权人与担保人协商决定担保物权的实现问题，国家在通常情况下不予强制性干预，主要是英美法国家采用。二为司法保护主义（ judicial protectionism），要求担保物权的实现采取公法上的方法，担保权人实现担保物权之前通常需要获得法院或其他国家机关签发的裁判或决定，而不能私自地实现担保物权。大陆法系的国家大多采取这种立法主义。我国系采取自救主义。基于前文，考虑到按揭制度的发展逐渐趋向于抵押制度，不动产担保物权实现的两种立法也出现兼容的趋势，同时我国不动产担保在不动产抵押的实践中出现了借鉴当今英美法按揭的操作，所以建议我国不动产担保物权的实现以司法保护主义作为自救主义的补充，同时增加自救主义中担保权人的公平实现义务。以司法保护主义作为补充，对于担保权人实现担保物权十分便利，能够为债权的清偿提供更切实的保障，帮助解决不良债权的问题，同时又能保证其公正性。由于我国采取自救主义，且拍卖实行任意拍卖原则，同时不动产作为企业和个人最重要的固定资产，对其公正地实现担保物权事关担保人和债务人的重大利益，因此应对担保权人增加公平实现的义务，以促进不动产担保物权的公正实现。另外，由于拍卖在各国立法上都是变价担保物取偿的主要方法，所以对其中比较重要，而我国法律未作规定或尚存疑问的三个问题进一步探讨，并提供了一些参考意见。对于拍卖价金的分配问题，以抵押物因拍卖而发生权利转移的时间为抵押权的最后受偿期限，由拍卖人担任拍卖价金的分配人，当数个抵押权并存时，抵押物拍卖后，所有抵押权人均参与拍卖价金的分配。对于抵押物拍卖不能卖出时的处理问题，可参照日本法律的规定，适当降低保留价格，直至考虑以抵押物折价。对于抵押物拍卖的瑕疵问题，认为拍卖人应承担物的瑕疵和权利瑕疵的担保责任。