住房是我国近些年的热点问题,尤其是2009年以来房地产市场快速发展,房价出现高速的增长,人们对商品房的关注度越来越高。进一步来说,住房问题已经影响到了社会的各行各业,虽然政府一直在进行房地产市场的宏观调控,但是我国的住房问题依然还没有得到根本的解决。尤其是2015至2016年上半年,房地产市场异常狂热,商品房供不应求,热点城市轮番出现了一房难求的局面。为了应对这一局面,2016年下半年以来中央和地方政府不断的推出房地产宏观调控手段,包括限购、限贷等,在一定程度上遏制了房地产市场的过热局面。宏观调控在2017年对房地产开发企业产生了巨大的影响,合肥的房地产市场快速的由卖方市场转为了买方市场。由于限购和信贷政策的双重影响,合肥房地产市场的竞争日益激烈。房地产开发企业为了在宏观调控背景下抢占市场,采用了更多的营销策略,如价格优惠、广告灯,合肥多家房地产开发企业积极增加在营销方面的投入,以期在市场调控的背景下取得良好的销售业绩。本文选取皖新文投地产公司为研究对象,通过运用文献研究法、PEST分析法、定量分析与定性分析相结合等,全面而详实的分析皖新文投地产公司营销环境,包括皖新文投地产公司内外部环境。分析了国家宏观调控对全国房地产市场和皖新文投地产公司所处合肥市房地产市场的影响,以及宏观调控下皖新文投地产公司营销现状及存在的问题。结合合肥本地的宏观调控政策,建议公司在产品方面主推90平方米左右的中小户型,满足首次置业人群的需求,价格方面则根据区域的价格情况,制定有竞争优势的价格,并且实行同一楼盘不同区域价格的差异化管理。通过在产品、价格、促销以及渠道四个方面的优化,提升公司在合肥市场的竞争力。本文主要创新点在于通过分析皖新文投地产公司在合肥房地产调控背景下的影响,并利用PEST、竞争力量等相关分析工具,提出具有针对性和操作性的对策方案,为皖新文投地产公司营销策略提供了参考。同时,也为国内其他同类型企业提供借鉴。