经过十多年突飞猛进的发展,我国的房地产行业已日趋成熟,对国民经济的推动、对经济和就业的拉动、对带动上下游产业链的协同发展都起了举足轻重的作用,同时对于推动居民消费结构升级、改善民生和促进社会稳定也做出了重大贡献。尤其是分税制改革以来,房地产行业已经成为地方财政的“摇钱树”。无论是“房地产绑架中国经济”的言论还是西方国家房地产占经济比重之高的现象,都彰显着地产行业的重要地位。在政府大力发展民生,促使“居者有其屋”的今天,持续上涨的房价逐渐透支了居民的消费能力,对经济发展也形成了一种伤害,从社会角度而言,高房价导致的贫富差距和寻租现象也不利于社会的稳定和国家的长治久安。房地产作为一种特殊的商品,其价格不仅仅取决于自身价值,还受到一系列因素的影响。正确合理地认识并分析房地产价格影响因素,能有效指导房地产的健康发展。为此,我国政府出台了一系列的财政政策和货币政策等诸多政策法规对房地产价格进行调控。我国房地产价格影响因素方面的研究成果已有许多,且多存争议,房地产研究所涉及到的样本城市涉及大城市如北京、上海、广州、深圳的较多,也有的以如济南、郑州、贵阳等中等城市为样本,但不是很多,涉及到小城市的房地产价格影响因素研究更是寥寥可数。我国中小城市房地产市场与大城市的房地产市场存在一些区别,例如中小城市房地产市场在受国家宏观调控方面要明显滞后于大城市；房地产开发企业在中小城市进行项目融资贷款的难度和成本要明显高于大城市,这种现象在办理个人住房按揭贷款时也普遍存在；中小城市的房地产开发企业大都来自本地区,而大城市则是吸引了综合实力较强的开发商集聚于此,所以中小企业的开发商在资金、技术、人才、文化、创新和管理等方面要落后于大城市的房地产开发企业。但产业转移的浪潮,在城镇化加速推进、大量农村人口入城的积极推动下,房地产业在中小城市也开始迅猛发展。本文在借鉴前人研究的基础上,选择了发展较为落后的山东省济宁市为例来研究我国中小城市房地产价格影响因素,并通过对济宁市房地产价格影响因素进行定性和定量的研究,来揭示我国中小城市房地产市场存在的一些问题,并提出一些建议。本论文共包含以下五章内容。第一章是绪论。详细介绍了选题背景和意义,论文的研究内容、研究方法及思路,归纳总结了本文的创新点和不足之处。第二章阐述了与房地产价格相关的理论知识,包括房地产价格的定义及构成、房地产价格的特征,随后对国内外房地产价格影响因素的研究现状及成果进行归纳总结,形成本文的重要参考点。第三章是在介绍了房地产价格的微观影响因素的基础上,以济宁“南池公馆”开发项目为例,对我国中小城市房地产价格的微观影响因素进行分析,并从楼盘开发目标成本和投资回报率的角度对所做分析的正确合理性进行了验证。总结了中小城市房地产开发过程中存在的一些问题。第四章则是先介绍了济宁的发展及房地产的发展现状,又在介绍了房地产价格的宏观影响因素的基础上,以济宁市房地产市场为例,在行政因素里面选择了国家宏观调控政策,在经济因素里面选择了居民收入和支出水平,在社会因素里面选择了消费者预期,并借助济宁市房地产市场的实际运行数据对我国中小城市房地产价格的宏观影响因素进行详细分析。第五章则是在前文研究的基础之上,总结得出影响我国中小城市房地产价格一些问题。针对这些问题,从政府调控、开发商、金融机构等角度提出了一些促进我国中小城市房地产稳定发展的对策建议。其中,针对政府的政策建议有：严格土地管理,规范土地开发,促进房地产业的良性发展；加强市场监测,建立完善的信息公开制度。针对房地产开发商的政策建议有：房地产开发商应找准发展坐标,规范经营行为,提高自身竞争力；大力推行标准化开发,降低开发成本,促进企业品牌体系建设；大力发展节能型建筑、环保型绿色建筑,提高住宅工业化水平；完善行业管理体系,提高企业的自律能力。针对金融机构的政策建议有：防止违规操作,提高银行资金的利用率；提高贷款审查评估的专业水准,降低不良贷款率；打破单一融资渠道,推进金融产品的创新。