随着近年国家关于鼓励发展住房租赁的政策陆续出台,房地产开发商、地产中介、酒店管理企业以及互联网创业公司等纷纷争相涌入长租公寓行业,以期获得长租公寓市场之中的一杯美羹。但金融监管趋严和银根收紧却给长租公寓的持续运营带来了极大的挑战。2018年长租公寓市场融资达37笔,近1491亿元。而2019年融资笔数下滑为16笔,规模跌至360亿元左右。融资渠道有限、融资成本走高是所有长租公寓运营商不得不面临的业务发展瓶颈。借助于国家政策东风,金融资本随即进入了住房租赁市场,长租公寓资产证券化产品应运而生。运营商魔方公寓成功发行了长租公寓市场中的第一笔资产证券化产品,长租公寓资产证券化由此正式拉开了帷幕,先后有自如、新派公寓、旭辉领寓及保利地产等长租公寓运营商相继推出了资产证券化产品。招商蛇口作为老牌房地产开发商也不甘示弱,首发国内规模最大的储架模式CMBS和ABN,总规模合计高达260亿元,大大超过了之前所有长租公寓证券化产品所发行规模的总和,一举创下了业内证券化产品的规模最大的记录,开启了住房租赁市场资产证券化的新篇章。基于上述,本篇文章则综合采用案例分析法和文献研究法,侧重于运用资产证券化的相关理论,详细分析了招商蛇口CMBS项目基础资产、交易特点、发行CMBS产品的动因、风险及绩效等五大方面的内容,希望为其他包括长租公寓运营商在内的企业日后开展CMBS业务提供一定的借鉴与指导。此外,案例研究也得出了招商蛇口CMBS作为我国第一单储架式长租公寓CMBS,开辟了融资新径,降低了融资成本,并且具备一定的市场流动性的相关结论。