房地产开发通过多种资源的组合使用为大众提供居住空间，改变人类生存的物质环境。营销策划作为房地产开发的一个重要环节直接面向市场，同时贯穿开发的全过程，体现了现代营销以市场为导向的基本理念。销售策划就是对开发项目产品的销售过程进行策划，从营销学的角度来说，这是一个传播顾客价值的过程。对住宅开发项目的营销策划进厅丁研究，有利于开发商选择有潜力的、高价值的目标顾客，从而针对目标顾客的价值主张，提供有竞争力的产品和服务，有利于提高房地产开发的适销度，提高社会资源的使用效率。 论文对“东城丽都”开发项目营销策划进行研究，寻求项目前期营销策划的解决方案。论文首先简述国家宏观房地产政策，分析淮安市房地产发展现状及住宅营销策划中的问题；接着通过调研了解“东城丽都”项目周边楼盘的基本情况，利用问卷调查的方式获得消费者需求信息，并分析“东城丽都”项目地块特点；然后研究了住宅市场细分的相关因素，在市场调研结论的基础上进行项目定位，包括顾客定位、产品定位、形象定位，确定的目标顾客的选择、各种户型的目标顾客等，明确房型结构、户型比例、使用功能，确定品牌所代表的形象，并制定项目详细广告推广策略包括推广主题、推广渠道、媒介策略，广告宣传方案等;最后论文提出建立项目的营销组织架构、选择合适的人力资源、保证营销资金的安排到位等手段，促进项目营销策划得到有效执行。从项日的实施情况来看，项目的营销策划取得了非常好的效果。