上海是中国最早进入老龄化的大城市,老年人占总人口的比例不断提高,平均寿命不断延长,“老有所养”成为人们的共同愿望和企盼。但是,老年人的退休收入仅能维持居家生活养老的水平,一旦老人失去自理能力,需要社会化养老服务的时候,其退休收入无力承担这一服务费用。而部分拥有房产或其他不动产的老年人,则希望找到以自己的不动产资本换取高质量养老生活的安全途径。本文第一章对研究的意义、目的及理论框架作了简要阐述。第二章对上海养老现状作了概述。第三章对上海中高端养老市场进行了分析,为以下章节作出铺垫。从而为养老产业的市场化运作模式的设计确定了范围和基础。第四章则讨论了市场化养老模式的具体内容。对资产管理公司的运营目标、核心竞争力、公司股权结构、组织架构、目标客户、运营模式、养老产品等诸方面进行了阐述。第五章对市场化模式在实际运作中可能存在的问题以及对策予以了分析。第六章结论部分,对养老产业市场化运作模式予以了总结。本文所设计的市场化养老模式,以资产管理公司为平台,集合社会多方资源。即具体由SF公司发起,吸收其他社会资本,在政府的支持下,建立一个老年人房产与养老机构服务之间转换的操作平台——资产管理公司,将部分有房产、有意愿的老年人作为主要细分市场,设计各种产品模式,利用老年人手中的房产资源,进行市场化运作,使老年人获得高质量养老保障,相关的投资方获得长期稳定可靠的投资回报。本文设计的养老模式,初步探索了在上海这样的老龄化都市中,如何针对中高端养老人群的需求,开发适合老年人需求的养老产品,从而提高相关养老群体的生活品质。