我国房地产市场化改革以来,截至2015年底,全国平均房价增长了2.57倍,除了次贷危机期间出现短暂下跌外,房价的上涨从未停止。2008年之后经济增长趋缓,但房价反而急剧上涨,引起了各界人士对房价波动的关注和对房价泡沫的担忧。同期,我国政府出台了大量的政策对房地产市场进行调控,尤其是2008年之后,但房价却陷入“越调越涨”的窘境之中,调控政策的有效性受到质疑。房价波动和房价泡沫的正确判断是制定、实施和评价调控政策的基础和依据,其中方法和数据是关键。指标法的前提是房价决定于经济基本面,否则指标法的应用就失去了意义。在数据方面,目前大都使用官方数据,但其质量备受争议,相对和平均意义的数据形式忽略了房地产的异质性。大数据的兴起为房价泡沫研究提供了包含异质性特征的数据,在提高对其判断的正确性的同时,也能够为政策调控提供更为合理的依据。本文围绕“房价波动”和“政策调控”两条主线,以房价决定理论与模型、大数据理论、特征价格理论和政府干预理论为基础,利用房天下和链接网站,抓取了30个省会城市和直辖市的房价发布信息,形成我国房价的网络大数据。以此为基础,构建房地产的特征价格模型,对房价进行特征调整;然后通过文献研究法梳理房价的影响因素,利用BMA方法和MC3抽样技术筛选出对房价最具解释力的影响因素集,回归得到基础房价;结合两个数据最终得到房价泡沫的结果,从GDP、收入、区域、人口、土地等角度对房价波动特征进行分析。将房价波动定义为市场和政府干预两种机制作用的结果,利用30个省市1999-2015年的面板数据展开实证分析。首先利用HP滤波法分离出长期趋势下的均衡房价,得到房价波动的总效应;其次使用变量减少法筛选出影响房价的市场因素集,回归得到市场机制下的房价,并计算得到房价波动的市场效应;通过相减得到政府干预机制下的政策效应。结合两种方法下获得的房价影响因素集,在对四象限模型扩展的基础上,建立使用市场和资产市场、长期与短期的分析框架,对房价波动的形成机制进行解释。调控政策对房价波动的作用,首先考虑政策是否将房价波动作为反应变量,在前人研究的基础上,构建了货币、财政和土地政策变量对房价的反应函数,利用1998-2014年的时间序列数据,并以2008年为界,使用GMM模型实证分析不同阶段的调控政策对房价的立场和反应。其次,在分析政策对房价的影响机理的基础上,建立房价与政策变量的回归模型,利用上述数据实证分析各项政策对房价波动的影响。最后,使用脉冲响应函数分析政策变量对房价的动态影响,并运用方差分解方法确定各项政策变量对房价波动的贡献大小。本文的研究结论如下:(1)政策调控失效的原因之一是对房价泡沫的判断出现了偏差,测度方法和数据选择由于不能完全反映房地产的异质性,因此很难反映出房价波动和房价泡沫的真实情况,随着时间推移,政策调控可能会加剧房价波动。(2)影响房价的特征变量中,建筑面积对房价的弹性大于1;多数城市房价对房间数的弹性为负,且绝对值小于0.5;建筑年代越早,反而总价越高;大多数城市的楼层越高,房价越低。(3)土地因素和收入因素是基础房价,即长期均衡房价的决定因素,尤其是土地因素,包括土地总成本、土地供应量和土地价格,土地市场对长期房价的影响最为突出。短期市场房价决定于收入、投资、成本、技术和劳动力等因素。(4)我国不存在全面性的房价泡沫,只存在局部泡沫,80%的城市房价均处于合理波动范围内。30个省会城市和直辖市中,一半城市的房价被高估,另外一半城市被低估,即实际房价没有反映出真实价值。GDP、土地对房价波动存在阈值效应,房价波动具有异质变异特征和收入效应,人口因素不能解释区域间的差异。(5)2009年之后大多数省市的房价波动为正,但幅度不大,具有明显的趋同性和空间递进特征。1999-2015年市场机制下的房价波动构成了一个完整的周期,并且大部分时间内房价被低估,市场机制对房价的决定作用并未因区域间市场成熟度的不同而不同。2008-2010年的扩张性政策是房价上涨的重要原因,尤其对于东部省市,真正意义上的负效应政策调控在2012年之后,但调控政策在不同区域间并未实现同步影响,而是由东向西转移。(6)引入房价变量,政策的最优反应规则需要对产出、通货膨胀及其滞后项和房价做出反应。货币供应量对房价做出了相反的反应,是房价高涨的重要原因;整体上,货币政策并未对房价做出显著反应,反而加剧了房价的上涨,土地政策的反应逐步走强,固定资产投资的反应趋于减弱;利率和货币供应量对经济增长和通货膨胀的反应的显著性呈现交错变化特征。(7)货币供应量对房价波动的影响最大,但有一定幅度的降低,是房价持续上涨的重要原因,同时利率政策推高了房价。土地供应对房价的影响有限,并不断下滑,固定资产投资对房价的影响在2008年之后变得显著。利率在短期内对房价负向影响,而货币供应量的影响在长期,固定资产投资和土地供应量对房价的短期影响明显。4个政策变量中,货币供应量对房价的影响最大,其次是固定资产投资、利率和土地供应量。(8)实现房地产市场的健康有序发展以及房价稳定,应发挥市场机制对房价的决定作用,实施分城施策,加强调控政策对房价的反应和政策的规则化和制度化建设,完善土地供应体系,发挥土地供应对房价的作用。本文的创新点在于:(1)基于大数据理念,建立了30个省会城市和直辖市的房价大数据,通过构建HPM模型对市场房价进行调整,得到反映异质性特征的房价数据,利用基础价值法拟合并导出长期均衡房价,从而得到房价泡沫结果,形成了房价泡沫测度与判断的方法和框架。(2)在市场机制和政府干预机制对房价决定的模型框架下,利用回归方法对两种机制产生的房价波动进行分解,从而能够判断和评价两种机制分别对房价波动的影响程度和效应。(3)分析各项政策对房价波动的影响之前,构建了引入房价变量的政策反应函数,并推导了最优政策反应规则,分别实证分析了货币、财政和土地政策对房价波动的立场和反应。将三项政策置于同一框架下,实证分析它们各自对房价波动的影响,包括静态和动态影响。