自20世纪90年代开始,房地产行业经历了高速发展期,并且具有负债率高、资本密集度高的特点,信托融资逐渐成为了房地产企业的融资渠道之一。由于信托融资是非公开数据,但根据整理样本数据可知,非上市房企的信托融资利率呈现巨大差异。影响融资利率差异化的因素,值得进一步研究。同时,房地产信托产品成为市场主流信托投资产品,但投资收益差异性较大,影响投资收益率差异化的因素,值得进一步研究。房地产信托定价包括房企融资利率定价及房地产信托产品投资收益率定价。通过学习文献发现,现有研究主要集中在对房地产行业的宏观研究,甚少从微观角度研究影响房地产信托融资定价的因素。所以本次研究将根据实际数据,通过实证分析,从微观角度研究房企信托融资利率定价及房地产信托产品投资定价的影响因素。现有研究甚少完整的对整个融资、投资链条进行研究分析,本文从微观视角,对房地产信托定价因素影响进行研究。其中房地产信托定价包括房地产信托融资利率定价、房地产信托投资收益率定价。其中融资定价通过房企信托融资利率扣减宏观影响因素后的融资溢价体现;投资收益率定价通过扣信托产品预期收益率最高值减去宏观影响因素后的投资溢价体现。以个人非公开数据,通过实证分析,研究微观因素对房地产信托产品定价的影响。其中,微观因素主要包括信托产品要素、融资房企要素、融资物业要素三个方面,通过构造融资溢价模型、投资溢价模型,进行实证分析;并基于房企产权性质进行异质性分析及对融资物业所处城市级别进行异质性分析。研究发现影响融资溢价的因素中,信托贷款要素与融资成本溢价显著负相关;融资房企的净资产情况与融资溢价显著负相关;融资物业区位情况与融资溢价显著负相关。研究发现影响投资溢价的因素中,信托融资溢价对信托投资溢价显著正相关;融资房企业净资产净资产与投资溢价负相关;融资物业所处的城市级别与投资溢价存在显著负相关。在融资房企产权性质异质性分析发现,在融资溢价方面发现国企组的显著性要显著低于非国企组,国企组融资环境要优于非国企组;国企组的融资房企净资产和城市级别均不影响投资溢价,但非国企组中融资房企净资产和城市级别对投资溢价均有显著影响。在城市级别异质性分析中发现,当融资物业处于一线城市时,影响融资溢价及投资溢价的显著性明显低于非一线城市组,说明当融资物业处于更优城市级别,更容易得到融资及投资。最后,根据本文的研究结论,对信托公司、信托投资人提出相关建议。