改革开放以来,我国经济高速增长,社会发展日新月异,地方政府的事权也随之增加,但同时财权和事权越来越不匹配的问题更加突出。“营改增”的全面实行使得地方原有的支柱性税种不再存在,剩下的地方性税种中与房地产相关的税种也难以担当起筹足地方财政收入的重任,导致国内大部分城市都需要依靠土地出让金来解决财政收入不足的困境,土地财政依赖度越来越高。从2017年财政部部长肖捷的《加快建立现代财政制度》到2020年中央刊发《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,一系列的立法、政策和会议精神都表明了中央坚定不移的推进房地产税立法的决心。房地产税是一个复杂的税种,其中的税率、征收方式、减免面积等每个税收要素都值得深入研究。本文从自然人保有房地产的角度出发,采用定量分析为主、定性分析为辅的方式,以深圳为样本,重点研究房地产税的减免面积设计。文中的减免面积设计遵循个人减免和家庭减免两种类型,其最大区别在于计算纳税依据时纳税人可以享受到的最终免税面积会有所不同。个人减免方案是指以自然人个数作为减免面积的计算依据,对房屋所有权人进行征收。家庭减免是以家庭作为免税面积的衡量单位,忽视了家庭成员个数的影响。文中使用税收公平、税收归宿理论,参考美国和日本的先进经验,使用深圳市的房地产数据,分别以5平方米和10平方米作为不同类型下的减免面积设置间距,合理设置了7个减免模式,对不同的模式从财政收入、个人负税能力等角度分析,包括收入测算、相关性分析、税负分析、市场分析等,并总结了不同分析方法下的各个减免模式的特点,从整体和细节两个层面阐述了不同减免模式下的效果,力求得出最适合深圳的减免模式。研究发现根据深圳市的市情,以个人减免面积的模式比按家庭减免面积的模式纳税人所承担的税收负担更低,尤其在免税面积接近于人均居住面积时该现象就更加明显。本文认为深圳的房地产税减免面积在开始阶段更加适合使用个人面积减免方式,初期应本着先易后难的原则,循序渐进的推进制度建设,通过合理的征税面积减免引导市场供给更多经济适用、面积合理、品质优良的住房。同时根据国内外的经验和本人的一些税务机关工作经验,认为房地产税的税款应该主要用于增加公共服务的供给,如可以不断升级改造居住环境,对周边的配套服务进一步完善,增强社区的便利性、有序性、安全性和舒适性等,让城市的宜居性得到提升,让税收和城市发展实现协同发展,真正达到取之于民用之于民。