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住房商品化改革以来，我国的住房商品交易市场有了良好的发展。房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业带动经济发展，与此同时也存在一些突出的问题，比如人民的居住需求并没有在这个日渐扩大的市场中得到很好的满足。因此政府需要经常出台房地产市场的调控措施。我国从2005年开始，各种房价调控措施相继出台，先是“国八条”政策开始施行；2006年的“国六条”也出于抑制房价的目的被推出；2010年政府又推出“新国十条”等等。整体来看1998年房改过后，房价经历了几年的平稳期，但从2004年起房价开始了长达十几年的不断上升的历程。据统计，2016年12月北京、上海的平均商品房价格分别达到55779和47625元／平方米，其他省会城市的房价也居高不下，买房已经成为了中国人一生中极其重大的开支。
房地产业的根本属性是服务于人口居住需求的产业，这使得人口年龄结构会对房地产业产生重要的影响。而近几年，人口老龄化成了热议的话题。2000年以来，中国人口老龄化程度不断加深，房价不断上涨。2000年末，中国60岁以上老年人口超过10％，65岁以上老年人口接近7％。按联合国制定的标准我国早已经进入老龄化社会。2016年，60岁及以上、65岁及以上人口占比分别为16.7％和10.8％，我国进入老龄化社会后，老龄化程度不断加深。老年人口比上升，高龄老年人口不断增多。所以在此背景下研究老年人口比例对住房价格的影响，保障住房市场健康发展具有积极的研究和政策导向意义。
本文的基本思路是采用定性分析与定量分析相结合的方法。定性分析老年人口比例因素可能对房价造成影响的现状、相关理论机制，并由此提出本文的理论假说，其后用定量的回归分析来验证之前的假说，并提出合理的解释。使定性、定量分析紧密结合。（1）本文首先阐述了选题的背景与研究的意义。（2）其次对国内外关于房地产研究的文献进行综述，包括影响房地产价格的其他因素的综述，老年人口比例因素和人口年龄结构因素与房地产市场的研究综述。国内方面，特别系统梳理了国内学者关于老年人口因素对房价影响的研究结果，并由此确定了本文将要研究的两个问题，老年人口比例对房价的影响和其影响的区域差异。（3）然后对我国老年人口比影响房价的现状进行分析，为下文的实证分析积累社会环境基础。（4）定性的分析了老年人口比对房价的影响机制，梳理了有关的理论模型并提出本文的理论假说。（5）在实证分析中，本文选取了1999-2015年的我国31个省的省级面板数据，建立系统GMM面板模型进行检验。模型首先对全国数据统一进行回归，研究全国范围内老年人口比例对房价的影响。接着将全国31个省分成东、中、西三部分分区域进行估计。分析东部、中部和西部地区老年人口比对住房价格影响的差异。（6）最后，根据以上的研究内容，提出政策建议。
本文的研究结论认为，在全国层面上，老年人口比例的升高会对房价有正向影响，这与本文通过OLG模型得出的假说完全相反。造成这一矛盾的原因可能有如下几点：
（1）陈国进（2013）提出，现在的很多老年人口，年轻时都无需考虑货币购房，因此有条件产生额外的储蓄。住房制度改革后，当家里的孩子成年后进入房地产市场，这时上一代人年轻时积累的额外储蓄就被转移给他们的子女，两代人的储蓄同时被使用在购房上，因此会对房价产生向上的影响。但是这部分源于福利分房政策的储蓄，很像“风落的利润”(wind-fallprofit)，这是一种国家政策转型时特殊存在的现象。（2）70年代后，我国实行计划生育政策，40年来四个老人、两个父母、一个孩子的家庭模式越来越多，多父母少子女的家庭结构使孩子更容易受到父母的照顾，使得父母更愿意为子女出资购房。（3）由于中国目前社会保障体系的不够健全和完善，老年人为了养老会增加预防性储蓄并且拥有买房“以房养老”的倾向。这可能增加了市场上的住房需求，造成房价的升高。（4）中国的金融体系不够成熟，金融市场发展不够，居民投资渠道单一，增强了老人投资房地产市场的倾向。当老年人因福利分房政策所持有的“风落的利润”释放殆尽后，随着人口老龄化的继续加深，老年人口比例上升对住房价格的负面影响将可能会出现。
其次，从分区域的结果看，不同地区老年人口比例对房价的影响均为正，人口年龄因素在东部地区的系数小于中西部地区，和本文提出的假说结果相同，笔者认为是由于以下原因：
（1）东部地区的老年人口比例对房价的弹性最小，这可能是由于东部地区房价增长速度过快，住房价格过高，在一定程度上背离了经济基本面情况，房价泡沫的存在不可被忽视。随着房价的迅速上涨，东部地区的房价明显高出中西部地区。而人口结构的变化会影响住房的潜在需要，当高房价超过人们的购房能力时，居民潜在的住房需要就没有办法转化为市场上实际的住房需求，老年人口比例对房价的影响在东部地区自然会减弱。（2）西部地区的金融业发展程度相对更弱，可供投资的金融产品和金融工具匮乏，居民储蓄的投资渠道单一，使得房地产作为财富保值增值的途径被广泛应用。
本文的政策建议有：（1）完善社会保障体系，增加投资渠道，减少老年人“以房养老”。（2）合理利用调控措施，抑制投机性购房。（3）实施更为积极的人口生育政策，促进住房需求稳定。
本文的主要创新点在于：以前的文献对人口年龄结构与房价关系的研究大部分集中在全国范围内，研究其区域差异的很少，本文关注了老年人口比例对房价影响的区域差异。同时本文对老年人口比例影响房价的区域差异的原因做出了一定的解释。本文的不足有：由于数据难以获得，本文并没有考虑跨区域购房对房价的影响。本文针对老年人口比例变化对房价的影响机制进行了定性的研究，但限于研究水平，使得这一部分研究不够深入，希望以后能够对其进行更深入的研究。
房地产业的根本属性是服务于人口居住需求的产业，这使得人口年龄结构会对房地产业产生重要的影响。而近几年，人口老龄化成了热议的话题。2000年以来，中国人口老龄化程度不断加深，房价不断上涨。2000年末，中国60岁以上老年人口超过10％，65岁以上老年人口接近7％。按联合国制定的标准我国早已经进入老龄化社会。2016年，60岁及以上、65岁及以上人口占比分别为16.7％和10.8％，我国进入老龄化社会后，老龄化程度不断加深。老年人口比上升，高龄老年人口不断增多。所以在此背景下研究老年人口比例对住房价格的影响，保障住房市场健康发展具有积极的研究和政策导向意义。
本文的基本思路是采用定性分析与定量分析相结合的方法。定性分析老年人口比例因素可能对房价造成影响的现状、相关理论机制，并由此提出本文的理论假说，其后用定量的回归分析来验证之前的假说，并提出合理的解释。使定性、定量分析紧密结合。（1）本文首先阐述了选题的背景与研究的意义。（2）其次对国内外关于房地产研究的文献进行综述，包括影响房地产价格的其他因素的综述，老年人口比例因素和人口年龄结构因素与房地产市场的研究综述。国内方面，特别系统梳理了国内学者关于老年人口因素对房价影响的研究结果，并由此确定了本文将要研究的两个问题，老年人口比例对房价的影响和其影响的区域差异。（3）然后对我国老年人口比影响房价的现状进行分析，为下文的实证分析积累社会环境基础。（4）定性的分析了老年人口比对房价的影响机制，梳理了有关的理论模型并提出本文的理论假说。（5）在实证分析中，本文选取了1999-2015年的我国31个省的省级面板数据，建立系统GMM面板模型进行检验。模型首先对全国数据统一进行回归，研究全国范围内老年人口比例对房价的影响。接着将全国31个省分成东、中、西三部分分区域进行估计。分析东部、中部和西部地区老年人口比对住房价格影响的差异。（6）最后，根据以上的研究内容，提出政策建议。
本文的研究结论认为，在全国层面上，老年人口比例的升高会对房价有正向影响，这与本文通过OLG模型得出的假说完全相反。造成这一矛盾的原因可能有如下几点：
（1）陈国进（2013）提出，现在的很多老年人口，年轻时都无需考虑货币购房，因此有条件产生额外的储蓄。住房制度改革后，当家里的孩子成年后进入房地产市场，这时上一代人年轻时积累的额外储蓄就被转移给他们的子女，两代人的储蓄同时被使用在购房上，因此会对房价产生向上的影响。但是这部分源于福利分房政策的储蓄，很像“风落的利润”(wind-fallprofit)，这是一种国家政策转型时特殊存在的现象。（2）70年代后，我国实行计划生育政策，40年来四个老人、两个父母、一个孩子的家庭模式越来越多，多父母少子女的家庭结构使孩子更容易受到父母的照顾，使得父母更愿意为子女出资购房。（3）由于中国目前社会保障体系的不够健全和完善，老年人为了养老会增加预防性储蓄并且拥有买房“以房养老”的倾向。这可能增加了市场上的住房需求，造成房价的升高。（4）中国的金融体系不够成熟，金融市场发展不够，居民投资渠道单一，增强了老人投资房地产市场的倾向。当老年人因福利分房政策所持有的“风落的利润”释放殆尽后，随着人口老龄化的继续加深，老年人口比例上升对住房价格的负面影响将可能会出现。
其次，从分区域的结果看，不同地区老年人口比例对房价的影响均为正，人口年龄因素在东部地区的系数小于中西部地区，和本文提出的假说结果相同，笔者认为是由于以下原因：
（1）东部地区的老年人口比例对房价的弹性最小，这可能是由于东部地区房价增长速度过快，住房价格过高，在一定程度上背离了经济基本面情况，房价泡沫的存在不可被忽视。随着房价的迅速上涨，东部地区的房价明显高出中西部地区。而人口结构的变化会影响住房的潜在需要，当高房价超过人们的购房能力时，居民潜在的住房需要就没有办法转化为市场上实际的住房需求，老年人口比例对房价的影响在东部地区自然会减弱。（2）西部地区的金融业发展程度相对更弱，可供投资的金融产品和金融工具匮乏，居民储蓄的投资渠道单一，使得房地产作为财富保值增值的途径被广泛应用。
本文的政策建议有：（1）完善社会保障体系，增加投资渠道，减少老年人“以房养老”。（2）合理利用调控措施，抑制投机性购房。（3）实施更为积极的人口生育政策，促进住房需求稳定。
本文的主要创新点在于：以前的文献对人口年龄结构与房价关系的研究大部分集中在全国范围内，研究其区域差异的很少，本文关注了老年人口比例对房价影响的区域差异。同时本文对老年人口比例影响房价的区域差异的原因做出了一定的解释。本文的不足有：由于数据难以获得，本文并没有考虑跨区域购房对房价的影响。本文针对老年人口比例变化对房价的影响机制进行了定性的研究，但限于研究水平，使得这一部分研究不够深入，希望以后能够对其进行更深入的研究。