房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了巨大贡献，但随着政策的变化和房地产的深入发展，房地产业也出现了诸多问题，特别是商品房大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。2003年，重庆市商品房空置面积总量达551.28万平方米，仅次于北京、广州，排名第三：其中，空置商业营业用房面积达224.68万平方米，居全国第一，且商业营业用房和办公用房占空置房总量的一半，而其他地区，如北京、广州，商业性及办公用房基本不到1／3，同年7月，重庆空置商品房积压资金已达69.91亿元，房地产开发的资金正常循环受到破坏，开发企业债务负担加大，部分企业生产经营陷入困境。商品房的空置积压，不单是经济问题，也是一个资源问题，更是社会问题，因此对重庆市商品房空置问题的研究显得尤为重要。本文主要由四部分构成。第一部分为文献综述和第1章绪论。文献综述中分别从商品房自然空置率、空置的影响因素、空置指标三方面对国内外研究进展进行概括；第1章绪论介绍了选题背景及意义、研究的主要内容、研究方法及技术路线、资料来源。第二部分为第2章商品房空置理论借鉴，首先对与空置相关的概念进行了界定；接着，运用经济学中的供求理论、市场预期理论、库存控制理论三方面对商品房空置进行了理论解释；最后，考虑到我国房地产市场特殊性的因素，对我国目前商品房空置的适度区间进行了划分。第三部分为实证研究，包括第3章、第4章、第5章。第3章重庆市商品房空置状况分析，主要对1997—2005年期间重庆市商品房供需、空置的历年统计资料和数据进行分析，在此基础上对空置状况进行了评价；第4章为成因分析，论文以市场为视角，分别从商品房开发流通、供给、需求三方面寻找影响商品房空置的因素；第5章为从政府、开发商、金融机构三方面行为的选择对重庆商品房空置提出解决对策。第四部分为第6章结论与展望。通过以上四部分的研究，本文主要结论如下：1．重庆市商品房空置状况：(1)按商品房类型划分，其呈现出商品空置商品住宅和商业用房为主体，商业用房空置增长幅度较大的特点；(2)从空置时间长短来划分，1998—2002年间，商品房空置以新增商品房空置为主，处于待销状态；2003年-2005年中，空置一年以上的商品房占绝对优势，大量商品房处于滞销状态。重庆市房地产市场出现的商品房需求量较大与大量商品房空置并存的现象，其本质并不是真正的“商品房过剩”。2．根据房地产市场自然周期的不同阶段特征，判断1997—2005年期间重庆市房地产市场处于自然周期上升阶段的第二阶段，如果投机性泡沫存在的话，往往出现在这一阶段，因此对于政府以及市场参与者而言，值得警惕。3．根据商品房空置率的区间划分标准判断，重庆市商品房空置率在1999—2000年处于积压区、2001—2002年处于空置危险区、2003—2005年处于合理空置区。4．在对房地产自然周期和空置率区间两者判断的基础上，对重庆市商品房空置状况做出以下评价：近年来，重庆市商品房空置率总体上在合理的空置区间，但也存在一些问题。其中，商品住宅空置率已在合理区间，但结构性空置依然存在；商业营业用房空置过度，消化难度加大。5．就重庆市商品房空置的成因而言，首先是商品房在开发、流通过程中的一些非理性因素：(1)统计数据表明，重庆市土地供应面积与空置数量成高度正相关，从商品房供应源头来看，土地供应是形成重庆市商品房空置的首要影响因素；(2)尽管重庆市商品房价格总体价格水平不高，但通过对商品房价格与空置数量数据进行相关性分析表明，两者呈显著正相关，可见商品房价格的快速上涨也是商品房空置不可忽视的因素；(3)金融行业中的低利率、商业银行贷款结构的不合理对商品房空置面积的持续增加也起到了推波助澜的作用。其次，从开发商供给方面来看：供给结构的不合理、住宅开发商向商业物业的盲目投资、商品房品质、供给时间过度集中等是造成商品房结构性过剩的主要影响因素。最后，就消费者需求而言：购买力不足、城镇居民收入差距的拉大是导致商品住宅有效需求不足、现实空置的消极因素。6．论文最后分别从政府行为的选择、开发企业自身的经营优化、金融机构的支持等多方面对重庆市商品房空置进行对策建议。