随着我国住房制度的改革,住房从实物分配变成了货币分配。近年来,我国大陆由于采取了低利率、鼓动个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷等货币政策措施,促进了住房金融的发展和住房消费的启动,有力地推动了住房销售,个人住房贷款迅速增长,按揭贷款业务的规模也逐渐扩大。现行的商品房预售按揭制度对于促进商品房销售,推动房地产市场、金融市场的发展无疑起到积极的作用,开发商、购房者和银行三方也都从中得到益处:作为开发商提供按揭成为其促销手段,作为购房者能够缓解资金紧张,作为银行能降低其贷款风险。但是其法律关系复杂,运作中也存在着对法律关系主体各方的不利之处:作为开发商,是购房者借款人的保证人,增加了代为还款的风险,而代为还款后取得房屋产权再销售,又要增加额外的税费负担;作为银行除对购房者的资信的审查之外,还要对作为保证人的房产商的资信进行审查,加大了工作量;作为购房者,在其中更显弱势,如在很多地区,按揭人被要求按银行指定险种向指定的保险公司办理保险,去银行指定的律师事务所进行资信审查,而没有选择的余地。在现实生活中,人们虽已熟悉按揭用语,却并不了解其真正含义;按揭贷款虽受银行、房产商和购房人的欢迎,实行起来却举步维艰,纠纷不断。究其原因,在于我国法律调整按揭贷款方面的严重缺位,仅以现有担保制度对按揭行为进行规制,使按揭各方承担的风险责任不平衡,由此也导致实务中的按揭纠纷层出不穷,而司法实践也存在严重不统一。这些都不利于我国市场经济的良性运行和国家的持续协调发展。在开展房地产按揭贷款业务与推进按揭贷款证券化的同时,如何防范金融风险和泡沫经济的产生,是理论界高度关注的议题。笔者意在通过对我国大陆房地产按揭法律制度的考察和实证分析,对房地产按揭的法律问题进行一个比较全面的梳理,并结合其它国家和地区的先进经验进行比较分析,从理论上探讨按揭制度各个具体方面的合理性及缺陷,并在此基础上提出构建我国按揭法律制度的立法建议,以期对我国房地产业的健康发展有所裨益。 在简短的引言之后,本论文分三章对此问题进行阐述: 第一章为房地产按揭的制度背景与一般理论。在本章中又分为三节:第一节考察了按揭制度在我国的引入和发展的历史过程。按揭制度起源于英国中世纪的土地交易,是英美法系的特有法律制度,“按揭”一词是香港