中介活动是为了促成买卖双方交易而为委托人提供交易信息的媒介行为。近年来,房屋买卖市场发展方兴未艾,房屋中介机构对于促进和鼓励房屋交易起到了重要作用。由于《合同法》以及《房屋中介服务管理办法》对于房屋买卖中介的相关法律规则规定简略粗糙,使得中介关系中的当事人的权利义务关系不甚明晰。现实生活中,有的委托人为了规避佣金给付义务,在中介机构提供了交易信息后,故意制造居间失败的假象,进而绕开中介机构并利用其提供的交易信息直接与第三人订立房屋买卖合同,行业内部俗称为“跳单”行为。“跳单”行为在一定程度上损害了中介机构的利益,极易引发民事纠纷。尽管最高人民法院以“指导案例”的形式确定了特定情形下“跳单”行为的裁判规则,但“跳单”的存在基础——房屋中介合同法律性质及效力、“跳单”行为的法律性质及构成要件、禁止“跳单”条款的效力及其对中介人报酬请求权的影响、被“跳单”的中介机构报酬请求权的发生时点等问题在司法实践中仍亟待明确。基于此,本文以从房屋买卖中的“跳单”现象切入,通过详尽分析前述问题,从而合理分配房屋中介合同当事人的权利义务关系,为有效规制“跳单”行为提出合理建议。除引言和结语外,全文具体可以分为以下几个部分：第一部分,最高人民法院1号指导案例折射出的“跳单”法律适用难题,详尽分析了司法机关对于“跳单”行为的基本立场,同时检讨了指导案例折射出的法律适用难题。第二部分,房屋买卖中介合同的法律性质及效力。有效的房屋买卖中介合同是“跳单”行为得以存在的前提。文章在梳理了理论上关于房屋买卖中介合同定性的争议的基础上,剖析这类合同的法律关系本质,认为现代社会中房屋买卖中介合同在一般情况下属于居间合同；但是,当合同中约定中介机构提供代收定金、代办贷款的服务时委托法律关系和居间法律关系并存的混合合同。房屋中介中的所涉及到的居间合同系诺成、双务、有偿、不要式合同,一般情况下,自双方当事人意思表示一致即成立并生效。居间人的居间行为是否促成交易并不影响合同的效力,但决定居间人是否享有报酬请求权。第三部分,委托人“跳单”行为的构成与性质,主要解决了“跳单”行为的构成要件及其法律性质的问题。认为“跳单”行为的构成要件包括：居间合同成立并且生效,委托人事实上利用了居间人所提供的交易信息或者机会,委托人绕开居间人直接与第三方进行交易。“跳单”行为在法律性质上是一种为了规避报酬给付义务而违反合同义务的违约行为。第四部分,“跳单”行为中居间人报酬请求权的相关问题。分析了不同的居间行为类型对被“跳单”居间人报酬请求权的影响、禁止“跳单”条款的效力问题和被“跳单”的居间人之报酬请求权的发生时点问题。认为“跳单”现象中,报告居间人的享有报酬请求权的条件是委托人缔结合同的第三人及合同项下标的物和居间人提供的信息具有同一性;媒介居间人享有报酬请求权的条件则是其提供的信息需要与缔约结果有“实质联系”,即委托人与居间人所接洽的第三人以同等或者近似的条件缔结了合同。独家委托条款如果在加重委托人义务的同时并未自行加重已方义务,属于无效条款；对于居间合同中的约定的名为房屋买卖“诚意金”条款,其设置类似“定金罚则”的权利义务关系,但在本质上是为了约束委托人与第三人之间的缔约行为。在委托人将“诚意金”交付给中介机构时,该机构只是暂时对该“诚意金”进行保管,不享有其他权利义务。如果居间失败,中介机构应当将“诚意金”如数返还委托人。如果委托人与第三人达成了订约的意向,中介机构则将该“诚意金”交给房屋买卖的对方当事人,由此在委托人和该对方当事人之间发生定金的法律效力。对于被跳单的中介机构,其享有的报酬请求权应自委托人与房屋买卖对方当事人签订买卖合同时产生。第五部分,合理规制“跳单”行为的基本路径。认为应当从明确居间合同的基本类型及其委托期限；明确独家中介委托合同双方当事人的权利义务关系；明确居间人告知义务的范围；明确居间人勤勉义务履行之标准等对“跳单”行为进行规制,从而合理地分配居间人和委托人之间的权利、义务、责任。