房地产业在推动国民经济发展和城市化进程中起到至关重要的作用。我国政府一再强调房地产业的国民经济支柱地位,甚至把房地产调控作为国民经济调控的切入点。2008年金融危机后,经过政府一系列的“救市”行为,房地产出现了投资热现象,也暴露出了很多问题。房地产业是一个高关联度的产业,这些问题引发房地产泡沫,放大了金融系统风险,影响到其他行业甚至整个宏观经济形势的变化,因此政府进行房地产调控具有紧迫性和必要性。本文研究的角度是转型期两次房地产调控政策的比较研究。本文选取的是具有代表性的1993年和2010年这两轮。选择这两轮进行比较分析的主要原因是它们分别是最早和最新一轮房地产调控,既有共同点也有不同点,而且背景、手段、绩效的差异性很大。1993年和2010年的相同点是：(1)都处于房地产投资增长期,都出现房地产热,但不是“过热”,并不意味着普遍投资开发过度和投资规模的过大。(2)都没有出现全局性的严重房地产泡沫,而只是出现局部性的严重房地产泡沫。(3)都暴露了一些问题,对经济社会产生了不良影响：房价暴涨,中低收入的消费者难以承担高房价；炒房和炒地的投机行为盛行；供给结构的不合理使房地产市场出现有效供给不足和商品房结构性过剩的并存,造成资源的浪费；房地产业挤占了其他行业的信贷额度,制约其他行业的发展,同时放大了金融系统风险；房价的上涨抬高了生产要素价格,增加其他行业的生产成本；房地产业地区间发展的不平衡等。因此,政府都采取了一系列调控政策。1993年和2010年的不同点是：(1)两次房地产调控的背景不同。从制度层面看,两轮调控处于经济体制改革不同时期；处于分税制改革前后；处于1998年城镇居民住房货币化改革前后；处于土地制度改革前后。因此1993年房地产调控带有浓厚的行政色彩,而2010年房地产调控主要是政府的间接干预,1993年的调控的执行力度要大于2010年。从经济层面看,随着房地产市场化程度的提高,2010年房地产市场主体多于1993年；随着信用制度的发展和资本的自由流动,2010年面临的金融环境比1993年更复杂。从社会环境看,2010年城市化的程度高于1993年,加剧了城市的住房需求。因此2010年房地产调控的难度大于1993年。(2)两次房地产调控的手段不同。较于1993年比较单一的调控工具,2010年显得更加多样化。2010年除了采用货币政策、信贷政策、规范市场行为等调控工具外,还进行了调控工具的创新,其中以房地产税、限购令、保障性住房、地方政府责任问责制等最为典型。(3)两次房地产调控的效果不同。相比于2010年见效不显著,1993年的调控效果较好的达到既定目标,但是从全局来看存在很多不足。因此要结合既定目标和全局目标来客观评价房地产调控效果。本文的重点在于从经济结构和利益相关者两个角度剖析2010年房地产调控效果不显著的原因,并试图找出可行性和合理的房地产调控政策建议。文中从土地的资本化定价方式和房地产的投资品属性分析房地产业的独特虚拟性,并指出房地产与金融业的紧密联系放大了房地产虚拟性。相比于1993年,2010年的房地产虚拟经济发展程度更高,因而宏观调控的难度更大。同时,正是房地产对宏观经济稳定的影响作用,制约了中央政府的房地产调控力度和坚定性,进而影响调控效果。中央政府在调控过程特别谨慎,因为一旦房地产价格急剧下跌,不仅会影响房地产上下游行业的发展,还会影响金融市场的稳定,所以短期内政府是不会让房价出现大幅度的下跌。文中把房地产业的核心利益相关者界定为房地产开发商、消费者、中央和地方政府、中央和地方商业银行、上下游企业、被征用土地的农民。他们代表不同的利益群体,因此对房价调整的态度不同。出于自身利益的考虑,他们对房地产调控政策采取不积极、不配合的态度,这大大降低了调控效果,尤其是地方政府。由于不合理的政绩评价体系和分税制,使得地方政府出于自身利益考虑,不会随便抑制房价。目前房价是各利益主体博弈的结果,即便调控后也不可能出现大幅度的下跌,这是未来几年房价将存在的一个变化趋势。2010年复杂的经济结构和利益相关者博弈关系决定其调控难度更大,因此我们不能简单的认为2010年的房地产调控效果不如1993年,也不能将1993年的调控经验简单照搬到我国房地产的未来调控中,而是要结合实际情况进行调控。虽然2011年房地产调控略有成效,但是还是没有解决居民购房难问题,因此房地产调控仍是一项长期且艰巨的任务。首先房地产运行符合一般的价值规律,因此我国房地产调控目标应该定位于“把房价涨幅控制在合理的范围内”；作为正常消费品,符合一般的供求规律,调控中应把“抑制需求和增加供给”并抓。但作为投资品,消费者“买涨不买跌”的心理预期又常常使房地产业的供求背离一般供求关系,因此在调控过程要重视消费者心理预期的变化和房地产市场的投机行为。另外,由于我国转轨期的特殊国情,既要从宏观经济结构层面调控,也要从房地产市场利益相关者层面调控；既要从经济层面去调控；还要从制度、法律、社会层面解决；既要注重短期调控效果,更要从长期视角来调控。同时我国房地产并没有出现全局性的房地产泡沫和房地产过热,因此调控过程中,还要遵循一个原则“应根据房地产泡沫程度采取有差异的调控手段,避免搞‘一刀切’”。简言之,房地产问题最根本的解决方法是进一步推进我国市场经济体制的完善。本文的“新”体现在以下几个方面：(1)选题“新”。目前学术界很少有人将1993年和2010年这两轮房地产调控进行比较研究,进一步的充实了我国房地产业研究成果。(2)研究视角“新”。本文不是简单的比较两轮调控的相同点和不同点,而是从经济结构和利益相关者博弈两个视角剖析2010年房地产调控不显著的原因,本文分析比较全面和系统,因此比较具有说服力。(3)主要观点比较“新”。文中强调不能单纯从既定目标的实现来简单的评价房地产调控的有效性,虽然1993年实现了既定目标,但是从全局上看依然存在很多不足,这种调控手段和效果只适于产生和存在那个时代背景下,因此不能简单的认为可以将1993年甚至任何时期的调控经验照搬到未来。时代是在不断变迁的,调控过程中面临的背景和条件是在不断变化的,因此要结合实际情况“对症下药”。另外,本文结合使用比较分析法、实证分析法、利益相关者的博弈关系分析等多种研究方法。