直管房是我国城市房地产产业中的一个重要分支,在我国具有福利和住房保障性质。它具有建造年代久远、存在结构与消防安全隐患和使用条件较差等特征,当前收取的租金水平远低于成本租金,存量危破房占比大的问题一直难以有效改善。此外,危改项目的改造效率不高的问题、应急抢险工程项目管理问题和危改项目监管组织问题也是值得关注的。本文以广州市某区直管房为例,采用投入产出效率模型对危改项目计划效率不高的问题进行了分析研究。在改进研究中,运用层次分析综合法构建直管房安全整体评价指标体系,并结合价值工程方法对危改项目改造方式进行了优先排序,最后提出相应保障措施。改进前后情况经对比,危险房屋改造项目数量占比从9.54%上升到84.15%,资金投入占危改计划总投入74.03%;资金利用效率得到提高:2014~2019年危改项目计划效率值为0.511、0.664、0.654、0.175、0.111和1,当前危改项目效率值为1达到2014~2019年的最优;同时也带来一定社会效益,已重建或维修53栋危险直管房,危房减少41.4%;可惠及472人,其中危险房屋完成修缮后预计可新安置410人;预测可增加租金收入34.03万/年。针对应急抢险工程管理的问题,运用价值工程理论分析并得出采用木支顶应急抢险方案为最优方案的结论,并结合应急管理理论提出了相应保障措施;经采用层次模糊综合评价法对应急管理能力进行对比,发现改进后可由“一般”改善为“良好”;通过实际项目对比表明,采用木支顶方案后抢险工程工期可相应缩短17.73小时,占总工期的73.4%;质量情况有所改善,巡查发现的质量安全隐患个数减少1.1个/项目,比采用脚手架支顶减少58.48%;成本费用也有所降低,造价比采用脚手架支顶减少296.76元/m~2,应急安全保障措施功能满足管理目标要求。对危改项目的监督组织问题,构建了三方博弈模型进行分析,结论是项目业主单位通过委派下属质量安全监督单位进行监督的组织形式会使三方博弈退化成建设单位和承建单位的两方博弈,从而导致监督失效;因而提出了项目业主单位作为监管主体的组织优化建议,案例应用验证了建议措施的有效性。本文上述问题进行了分析研究和实践验证,对提高直管房危改项目改造效率、提升直管房应急管理能力水平和改善直管房工程监管工作有一定的帮助;同时可为其他市、区直管房管理部门改进相关管理问题提供参考。