我国《城市房地产管理法》和《物权法》等多项法律规定，房地产登记实行土地使用权和房屋所有权登记，房地产交易要求两证齐全。目前在西安市，国土资源局仅针对房地产开发项目办理整宗土地的国有土地使用权证，未办理单套商品房土地证。这不仅损害购房者的合法权益，也难以有效遏制房地产开发商违法用地行为，同时给房地产交易市场健康运行带来安全隐患。为有效改善该现状，西安市国土资源局拟开展商品房土地分割登记。本文首先通过分析现行商品房土地分割登记模式，总结可借鉴经验，并指出现行土地分割登记存在的不足，为进一步研究西安市商品房土地分割登记奠定基础。其次，针对现行商品房土地分割登记存在的不足，进行重点问题探讨：分析待分摊土地的分摊方案，指出基底面积和公共用地分别分摊的方案较合理；对比分析学术界的三种土地分摊方法，在理论研究的基础上，提出一种新的土地分摊方法：利用土地楼层分摊率，结合建筑面积和朝向修正率确定单套住宅分摊的土地面积；分类研究地下车库的产权，追溯土地权利链条，研究独立的地下车库土地分割登记。最后分析目前西安市房地产登记现状，并结合房屋所有权和土地使用权的性质和特点，提出目前西安市宜实行两证分开的建议；并且从宏观的政府层面和微观的实施土地分割登记层面提出相应的政策建议。本文是对现行商品房土地分割登记内容和方法的完善。通过本文的研究，可为西安市开展商品房土地分割登记提供一种土地分摊的思路，为地下车库土地分割登记寻求理论支撑，以推动西安市土地分割登记向制度化、高效化发展。