改革开放以来,中国的土地使用制度经历了由“无偿、无期限、无流动”到“有偿、有期限、有流动”的转变过程。中国特有的城乡二元的土地产权制度、土地征收制度、土地出让制度、分税制等共同催生了中国现行的土地财政。土地财政的本质是政府通过土地实施财政功能获取土地增值收益的手段。地方政府对“卖地财政”的依赖不仅造成土地增值收益分配不公、土地资源配置效率低下、社会矛盾冲突加剧,而且引发我国产业结构严重失衡,经济发展“房地产化”和“空心化”问题。无论从供给、需求的有限性,还是从公平、效率的视角来看,地方政府财政依赖一次性的“卖地”收入维持其财政支出和城市建设需要,不仅具有不稳定性和不可持续性,而且由“土地财政”所导致的高地价、高房价、土地增值收益分配不公、“伪城镇化”等社会问题已经严重制约了我国经济社会的和谐发展,面临必须转型的现实问题。本文从中国现行土地财政自身存在的问题、所产生的效应及其演变趋势着手,提出由“卖地财政”向“管地财政”转型的总体构想;着眼于土地财政转型的关联性、系统性、政策实践的可行性,基于“固本”、“开源”、“节流”的逻辑思想,全面阐述论证土地财政转型的路径选择,并提出更具现实性的保障措施。(1)剖析了我国当前土地财政自身的收支结构及其存在的问题,并进一步从财政、经济、社会三个方面分析了当前土地财政的效应;基于土地财政库兹涅兹假说的验证,实证分析了当前土地财政的演变趋势,提出了我国土地财政转型的必要性。从现行土地财政收入来看,“重租、轻税”倾向明显,土地财政收入主要来自于国有土地出让收入,农民的集体土地收益权利被剥夺,同时,土地税收结构“重流转、轻保有”;从现行土地财政支出来看,土地财政支出“重城镇、轻农村”,“即收即支”的“卖地财政”透支了未来若干年的土地收益。从当前土地财政的财政效应来看,土地财政对地方财政既存在贡献又潜藏财政债务风险,历年来土地财政对地方财政的贡献总体呈上升趋势,其中,土地出让收入的贡献大于土地税收,呈波动式上升趋势;但当前依赖“卖地”收入的土地财政具有不稳定性,易导致财政风险。从土地财政的经济效应来看,基于VAR模型的实证分析表明:土地财政收入的增加虽然短期会促进经济增长,但长期来看会导致产业结构失衡,阻碍经济增长。从土地财政的社会效应来看,当前土地财政所引发的征地冲突、违法占地、滋生腐败,高房价和不断扩大的贫富差距已经严重影响了我国社会的和谐发展。从土地财政随经济增长的演变趋势研究来看,我国现行土地财政随经济增长的演变趋势符合土地财政倒U型曲线假说,从而说明我国现行土地财政的不可持续性。(2)基于土地财政转型的必要性分析,进一步探究我国当前土地财政形成的根源、转型面临的障碍,并合理借鉴海外土地财政转型的成功经验,提出我国的土地财政转型目标及发展经济广开财源、兼顾政府-企业-个人及各级政府间利益、合理负担的土地财政转型原则,并基于“固本”、“开源”、“节流”的逻辑体系,提出适应于我国的土地财政转型路径的总体框架。从“固本”的视角来看,只有以经济可持续发展为根本的财政收支体系才具有可持续性,因此,要实现我国土地财政的成功转型就必须改革现行土地财政制约经济可持续发展的传导机制。借鉴“资源诅咒”传导机制的分析方法,进行规范与实证分析探究现行的土地财政依赖制约经济可持续发展的传导机制;针对土地财政制约经济可持续发展传导机制的成因,提出通过完善土地资产管理阻断土地财政抑制经济发展的不良传导机制,实现土地财政合理转型,促进中国经济的可持续发展。实证检验结果表明:我国现行的土地财政所引发的高房价对教育、制造业、科技创新、人力资本积累产生的挤出效应以及现行土地财政背后的制度因素所导致的寻租腐败、贫富差距、一系列社会冲突等制度弱化效应,已经阻碍了我国经济的可持续发展。针对我国当前土地财政制约经济可持续发展传导机制的成因,提出完善土地资产管理的具体策略:①正确处理地方政府与土地市场的关系;②调控房价,促进房地产业健康平稳发展;③改革土地征收制度,建立城乡统一的土地供应市场;④完善土地有偿使用制度,降低土地使用成本;⑤明租、正税、少费,促使地方政府由“卖地财政”向“管地财政”转型。从“开源”的视角来看,通过广开财源筹集财政收入以保障政府提供公共产品与服务的能力,减少地方政府对土地出让收益的过度依赖。从海外其他国家或地区土地管理经验的研究来看,土地价值捕捉是实现土地财政“开源”的重要途径,其中,保有环节的房地产税收是多数国家获取土地收益的主要方式,并且可以成为地方财政的主体税种。通过房地产税制改革对住宅保有环节征收房地产税,不仅可以增加地方政府的财政收入、实现地方财政收入的“开源”,还有利于摆脱地方政府对“卖地财政”的过度依赖。通过剖析我国房地产税制改革的法理依据,结合我国深化财税体制改革的现实需求,提出我国房地产税制改革的原则和总体思路,并进一步探讨流转和保有环节房地产税制改革的具体方案。最后,基于冈博斯模型实证估测了保有环节住宅房地产税的征收对土地出让收益的替代率,实证研究表明:短期内,住宅房地产税很难完全替代土地出让收益,但长期来看我国住宅房地产税的征收会对土地出让收益有较高的替代率。从“节流”的视角来看,财政是政府履行其职能的物质基础,是履行和实现政府职能的手段。基于当前土地财政收支管理存在的问题,提出完善土地财政的收支管理使其最大限度的提高公共资金的使用效率,是实现土地财政由当前的“卖地财政”向“管地财政”转型的重要组成部分。从完善土地财政收支管理和转变政府职能、建设高效型政府,两个角度阐述如何实现土地财政转型的“节流”目标,更好的实现土地财政资金的良好管理和高效运作。从完善土地财政收支管理来看,需要建立公共财政制度,将土地出让收支全额纳入公共财政预算;从转变政府职能、建设高效型政府来看,提出从公共基础设施供给方式、政府机构本身及政府工作效率上“节流”,以财政收支结构的变化推动政府职能转变,由以“土地经营”为核心的“经济建设型政府”向“公共服务型政府”转型,以此推动土地财政行政主体主动参与到土地财政转型中。(3)针对我国现行土地财政的形成根源及其实施中所暴露出的政府激励机制扭曲、土地利用规划随意变更、征地补偿信息不透明不规范、层层克扣等问题,提出通过深化财税体制改革完善地方税体系合理划分中央与地方权利、完善住房保障制度、规范地方政府债务管理、完善政府政绩考核制度、健全相关法律和监督机制,有力保障我国土地财政顺利转型。