《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,体现了法律保障国民居住权益的意愿。然而,新提出的续期规则主要依托于此条呈现,较为原则性的表述对于在具体适用规则时需面对的系列问题,并不能给予一种明确的指导。伴随着早期出让的较短期限的住宅建设用地使用权的陆续到期,对自动续期规则的准确理解与细化设计显得愈加迫切,围绕这一主题,本文对住宅建设用地使用权期限届满处理规则进行整理和分析,并在此基础上,结合现有研究、我国国情、相关法律规定和行业技术规范等,提出对自动续期规则进一步构建的设想。本文除引言和余论外分为四个部分。第一部分,主要围绕实定法中与住宅建设用地使用权续期安排相关的规定进行探讨。我国出让土地使用权的续期规则渐进发展。针对住宅建设用地使用权期限届满情况特别确立的自动续期规则,其设立的宗旨为应民需、解民虑、安民心。新规则的革新主要体现在续期程序上,其基本内涵是权利人不再需要通过申请就可延长建设用地使用权期限。同时其对土地权利登记工作提出了更高的要求。立法者在制定规则时预留了法律的构想空间,但具体续期方式的模糊性限制了条文保障功能的发挥。对续期客体的识别、续期的费用规则和期限规则的构建,是在进一步探索中值得关注的问题。第二部分,主要围绕《物权法》意义上的住宅建设用地的界定进行探讨。首先,就城市中最为普遍的住宅小区进行具体的对应分析。比照居住用地范围,结合立法目的,得出小区内的公共服务设施、道路和绿地等用地应属住宅建设用地的范畴的结论。其次,在我国较为复杂的土地利用背景下,寻求现实中认定住宅建设用地的标准。结合对类住宅公寓和住宅底层商铺的分析,得出优先看地块性质,再对房屋性质进行识别的结论。最后,探讨地上房屋的存灭状态对自动续期规则适用的影响,也即对住宅建设用地另一层面的界定。从“地随房走”的本质含义和土地使用权制度的设置初衷两方面进行论证,得出住宅建筑的灭失不能阻断住宅建设用地使用权自动续期的结论。第三部分,主要围绕自动续期的续期费用规则进行探讨。跳出“有偿—无偿”二分逻辑之下的正反思维,以“续期是否应当承担相应对价”为视角,对现有相关观点进行梳理,持“有对价续期”观的论者占据多数。选择有对价的续期模式与回应民生诉求并不矛盾。自动续期对价规则应被着力探讨的方面不止是否需付费这一个细节。对于续期对价收取的名义,宜为费而不宜是税。对于续期的费用标准,应在低价续期的大原则下体现出一定的区分性。对于支付方式,应当给予续期主体根据自身需要和能力灵活选择的空间。对于未予及时缴费的情况,不影响自动续期的发生,但相关房屋的转让和抵押受有限制。第四部分,主要围绕自动续期的续期期限规则进行探讨。在确定住宅建设用地使用权续期的期限方案时,应考虑到出让土地使用权是一种带有期限性的用益物权、法定的首次出让最高年限并不能完全称得上科学、低于70年的非常态到期并非只是个别情况、我国的住宅数量巨大等这些因素。以年为单位进行续期,但不设具体的续期上限,这种“去时间化”的续期设想,能兼顾上述因素,能突破固定年限续期模式的局限,有大陆法系国家中地上权可在期限未定的情况下续期的理论支撑,有香港特区和英国按年收取地租的经验可借鉴。在此续期模式下,应配以相应的土地使用权收回制度。