近年来上海市随着经济的高速发展,外来人口的不断增加,住房需求日益上升,但是快速上涨的房价使得越来越多的中低收入家庭或新就业的大学毕业生难以依靠市场途径解决住房问题,如何保障这部分人群的住房需求已经成为亟待解决的民生问题。现如今我国租赁市场存在着措施和制度的不完善、房源供给的失衡、房源结构的不科学等问题,其中又以租赁住房供给结构性失衡这一矛盾最为凸显,主要以私人出租为主,缺少专营住房租赁的机构,市场不规范、竞争无序。本文研究的目的就在于为什么近年在政府加大支持和激励的情况下,一些企业和机构有一定意愿参与住房租赁市场的建设,而有些企业和机构却不愿意,政府激励工具又在其中发挥了什么样的作用,还有哪些可以改进的地方,以期为新型政府激励下的住房租赁市场发展提供研究基础。本文主要运用的是文献研究法、内容分析法、访谈法相结合的综合性方法。通过查阅国内外文献,网络、书籍、杂志等多渠道收集和整理现有相关政策、理论、统计数据等资料,在结合上海市客观实际的基础上,加深对相关理念的创新和深入分析,通过对政策制定方、房地产开发企业、机构出租人、国有企业等相关人员进行访谈,研究尚处在起步阶段的房地产企业、机构出租人等供给方存在哪些实际的困难,从而发现住房租赁市场的现状和不足,探讨住房租赁市场中政府激励工具的优点与不足,发现问题、了解需求,为提升上海市住房租赁市场发展提供一定的对策建议。本文的主要观点认为,从国家及地方政府层面相继出台各项推动住房租赁市场发展的政策或意见来看,确实对存量房源的盘活以及承租人的权益等方面发挥了一定的激励作用,同时在各项政策出台后至今也取得了一定的成效。但是在我国住房租赁市场发展的初期,制度还有不尽完善的地方,从房地产开发企业、机构出租人等住房租赁市场的供给主体的运营现状可以看出还有不少地方都存在政府作用所无法覆盖的问题,政府应该重视这些暴露出来的问题,不断完善和健全住房租赁市场。政府作为土地一级市场的供应者和城市发展规划的制定者要加大对权威、信息、经济型等激励工具的综合运用,积极探索并支持住房租赁企业、房地产开发企业开展住房租赁业务、鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁、给予税收优惠、提供金融支持、完善供地方式等具体措施来推动市场上的国有企业、金融机构、房地产企业和机构出租人等供给主体加入到住房租赁市场的发展中,最终目的是缓解居住矛盾以及推动上海市住房租赁市场的健康平稳发展。