近年来我国房地产业在高速发展。由于我国房地产市场融资渠道比较单一,主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求,没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。为了降低融资风险,2005年底我国开始借鉴西方发达国家的做法,启动住房抵押贷款证券化(MBS)。但试点两年来,MBS市场建设停滞不前,投资者认购不积极,商业银行对发行MBS产品动力不足,二手市场交易也很少。资产证券化并未取得预期效果。本文首先借鉴讨论了美国的政府主导模式、英国的市场主导模式与香港、日本的半政府半市场化模式的发展历程与特点,从国际化比较中可发现,政府发挥主导作用对于MBS市场的发展壮大至关重要。从对2007年波及全球的美国住房抵押次级贷款危机的分析中可看出,危机的根源在于银行信用扩张过度,盲目发放次级贷款,而不在于政府主导型体制。相反,政府主导的SPV机构对于降低危机的破坏程度起了重要作用。本文接着分析了我国MBS市场发展缓慢的原因,指出市场主体严重缺位、相应的法律体系不健全、缺乏投资者队伍是其主要因素。为了加强MBS的培育和发展,应从政府和市场两个方面共同入手,采取对策。在总体方针上,政府与市场应有共识,应加快而不是暂缓住房抵押贷款证券化市场的发展。政府应建立资产证券化专门统一的法律体系,完善我国MBS保险及担保体制建设,由国家出面对MBS产品进行担保和信用增级。在处理政府与市场的关系方面,应由政府主导,但是不能排斥市场的作用。在市场自身建设方面,应加强信用评级机制市场建设;组建独立的SPV机构,实现MBS的“破产隔离”与“真实销售”;设立专业住房抵押贷款银行;加强对房贷借款人的信用审查,在源头上控制住住房抵押贷款的风险:此外,应降低MBS的投资者准入门槛,壮大MBS投资者队伍,以促进二级市场的繁荣。