“衣食住行”是人类生存约四大基本需求，也是人类社会存在和发展约必然要素。在我国前两个需求问题已经得到基本解决。如今，正经历着“住宅”的交化。从二十一世纪开始，我国的房地产业开始迅猛发展，特别是沿海较发达地区的房地产市场发展速度更是快得惊人，房价也一路走高。这种状况直接影响了广大普通消费者的正常住宅购买能力，使得买房者处于一种高度紧张的状态，住宅供给和房价成为了当今最为热点的话题之一。作为全国经济和金融中心的上海，其问题显得尤为严竣。 房地产业是国民经济发展的“晴雨表”，许多国家的发展经验表明，一个国家的经济出现景气，率先发展的是房地产业，相伴而行的是建筑业；反之，一个国家出现经济萧条时，首当其中的也是房地产业和相伴的建筑业。房地产业在国民丝济发展中具有十分重要的作用，上海市在第十一个五年规划中已经将房地产业提升为支柱产业。然而，近年中国房地产业的过度发展和房价的飙升，不仅影响了广大普通消费者的正常住宅购买能力，还给中国快速发展的经济酝酿了巨大的金融危机。在上海房地产市场快速发展的同时，出现了房地产投资增幅过猛、房价上涨过快、结构性失调等一系列问题。特别是2003年以后，上海褛市出现了前所未有的高涨，无论是开发投资额、竣工量，还是预售上市量、成交金额，都屡创新高。从2004年起，中央开始对房地产业实施宏观调控，上海市的房地产情况得到了一定控制。然而，从2006年下半年至2007年，上海市的房地产市场又出现了新一轮的波动鬏，住宅需求和房价又有了较大幅度的增长。到了2007年11～12月伴随着广州市房价的首次降价。上海市也面临着降价的困境。 回顾历史，上海房地产业的发展与十几年前的东京、几年前的香港有很多相似之处，东京和香港的房地产崩盘事件完全可以作为上海市房地产业发展的前车之鉴。上海市房地产业的运行是否健康，这不仅是房地产业本身的发展问题，同时也是整个上海经济乃至中国发展的重要问题。因此，如何从宏观决策角度保证房地产业的平稳健康发展是一个亟待研究约热点问题。 本文从分析上海市房地产发展的历程开始，阐述了存在的一些显著问题；进而结合上海市住宅需求情冼进行住宅需求预测；然后根据预测需求量进行投资规模分析：最后给上海市住宅发展提供一些对策和建议。本文中结合了上海市的人口总量和结构差井，综合考虑不同阶层的消费水平，从宏观上对上海市的住宅市场进行需求预测和投资规模分析，在此基础上估计合理的绝对和相对住宅投资规模，以期为政府的宏观调控决策提供理论依掘。