A股市场在2021年6月21日正式推出了9只REITs产品,这是我国REITs发展的一个里程碑。我国未来将会扩大试点,如保障性租赁住房REITs已经在规划中了。然而我国对于REITs的研究较少,投资者对于REITs的认识也有待提升。本文通过聚焦底层资产在中国的新交所上市的REITs资本市场表现,着重分析他们的收益率和风险,为投资者、发行人、国家监管提供参考。首先对国内外文献进行梳理,总结研究成果和现状,鉴于REITs相关研究较少,本文进一步通过概念界定、案例分析、REITs发展现状进行论述,构建实证分析的前提和基础,最后通过VAR、GARCH、在险价值进行收益率和风险研究。经过上述研究,主要得到以下结论:1、股市大盘指数变化、REITs指数自身的变化以及宏观经济三大因素的冲击,是REITs指数收益率变化的主要贡献因素。2、分类型来看,四大类型的REITs收益率受到自身的冲击时,在第一期反应较强,而从第二期开始,宏观经济和股票市场解释能力开始增强,最终趋于稳定。宏观经济的冲击对于REITs收益率的作用比REITs本身的收益率作用持续时间更长。3、购物中心REITs的收益率可以被房地产市场解释。房地产价格的冲击表现为第一期为正,随后逐渐趋向零,房价的上涨短期会给购物中心REITs带来一个积极的信号。4、购物中心和写字楼类型的REITs平均波动率较高,而仓储类REITs的平均波动率最小,多元化的REITs可以起到降低风险的作用,来自香港市场的证据也支持这一观点。5、根据GARCH计算在险价值,在险价值由大到小依次是:购物中心REITs、写字楼REITs、多元化REITs、仓储REITs。与实际损失进行对比,95%置信水平下的VaR基本可以预测到除了黑天鹅事件外的损失的上限。本文创新之处在于三点,第一,研究视角的创新。本文将REITs按照底层资产性质分类进行研究,根据发达国家成熟市场的经验,未来我国有望上市购物中心、租赁住房和多元化类型REITs,因此按类型研究具有现实意义和前瞻性。第二,在样本选取上的创新。选择新交所上市,底层资产在中国的REITs产品,新交所REITs历史悠久,更为成熟和市场化,且与中国同属于亚洲市场,可借鉴性更强。第三,研究方法的创新。在研究风险的问题上本文采用GARCH模型族,将商业银行风险管理指标在险价值（VaR,Value at Risk）运用到REITs产品上,构建GARCH-VaR分析思路,更好地描绘风险指标。最后,基于研究结论提出建议,对于监管机构而言,由于REITs收益率受到自身的影响较大,根据底层资产的不同,可以在市场完善后对不同类型REITs产品建立不同的监管机制,着重关注购物中心、写字楼类型的REITs产品,对底层资产质量严格把控,确保项目能有能力提供稳定的现金流,对已成立的REITs产品要加大信息披露的监管。对于国家而言,借鉴发达国家经验,完善REITs税收方面的法律,完善发行制度,为更多类型的REITs产品上市创造良好的外部环境。对投资者而言,基于REITs收益率受到宏观经济和自身的影响较大,且购物中心REITs、写字楼REITs、多元化REITs、仓储REITs都有各自的收益率和波动率特点,还有抗通胀的特点,投资者可以充分发挥REITs的资产配置功能,根据风险偏好选择合适的REITs产品进行投资。