物业管理行业在我国已经经历了三十多年的发展,目前进入转型发展阶段。同时,实体经济效益下滑、房地产限购等不利投资环境引导我国大量资金进入物业管理行业,该行业掀起了以并购迅速扩大规模、以增加附加值提高利润的热潮。但是,我国物业管理行业目前面临并购成功率低、并购后整合困难等难题,其主要原因之一是目前对企业价值的评估存在分歧、并购双方对目标企业的估值难以达成一致。探索科学、合理的物业管理行业并购目标企业价值评估方法、得到并购双方公认的、满意的价值评估结果对于当前我国物业管理行业的健康发展具有一定意义。从国内外理论、实践研究成果来看,并购目标企业价值评估的主要方法有三种:成本法、收益折现法、市场法。企业的具体情况不同,价值评估方法及计算过程有所差异。本文以宁波永达物业管理有限公司(以下简称“永达物业”)并购案为例,分析了物业管理行业并购中目标企业价值的评估特点,针对价值评估过程中发现的问题提出了解决、改善建议。并购前,永达物业面临的主要问题包括资金短缺、员工素质较差、附加值低、客户满意率低等发展瓶颈,也降低了永达物业的价值评估结果。并购可以使永达物业获得资金支持、引入先进的管理理念、提高品牌知名度等,在突破发展瓶颈的同时获得价值增值。本文分为五章,第一章绪论说明本文研究背景、研究目的和意义、研究思路和方法等。第二章主要介绍企业并购基本理论、概念、国内外研究现状综述以及并购目标企业价值的评估方法等,为本文的研究奠定理论基础。第三章对永达物业并购案中的并购双方企业作了简介、分析了并购动机及策略。第四章以永达物业并购案为例,分析了物业管理企业并购目标企业价值评估方法的选择、评估流程,以及并购中的风险防范等。第五章在第三、四章的基础上,分析了永达物业的发展瓶颈、提出了相应的对策。第六章对本文的研究结论进行了总结,并简要分析了本文研究的不足之处。