《业主委员会法律地位研究》一文,试图对业主委员会的法律地位做出准确的界定,从而对我国的业主委员会制度提出改进措施和发展方向。 全文主要分三个部分进行阐述。 第一部分:确立业主委员会的法律地位。“皮之不存,毛之焉附”。本文具体分析业主委员会的成因、运行特征,提出现代物业管理对业主委员会的要求,根据要求确立研究业主委员会法律地位的出发点:其一,现代物业管理实质是区分所有建筑物的管理,其管理由两部分构成:人的管理和物的管理。其二,在权利分配结构中,业主委员会是业主自治的权利中心;在权利约束机制中,业主委员会是权利约束的重点。从上述两点出发,笔者首先将业主委员会的法律地位划分为在物的管理中法律地位和在人的管理中的法律地位两个部分。在物的管理中,确立业主委员会为“物业管理人”。在人的管理中,依据业主委员会为业主自治的权利中心,为权利约束的重点的原则,笔者进一步将业主委员会在人的管理中的法律地位分为内部法律地位和外部法律地位:一是在内部地位上,业主委员会为‘全体业主代理人”。二是在外部地位上,依据法律关系的不同,在民事合同关系中,业主委员会为“管理合同当事人”;在行政管理关系中,业主委员会为“行政管理相对人”。 第二部分:详细阐述业主委员会法律地位的本质。 首先,对比《物权法(草案)》与《物业管理条例》,所谓“管理委员会和管理人”与“业主委员会”的职责具有惊人的一致性。进一步分析管理人的民法原意:在我国,管理人是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者,是指因所有人的授权或其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有,以及承担维护保养义务的人。因此,业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色,在管理关系中处于管理人的地位。这种管理人地位具体体现在三个方面:其一是监督业主实施业主公约的权利;其二是收取、使用和管理专项维修资金的权利;其三是物业管理活动受业主监督的义务。 其次,对于业主委员会与全体业主之间的法律关系,学术界认识不够一致。主要有两种学说:民事信托说和民事代理说。通过对民法原理的进一步分析,民事代理的特征更加符合物业管理中业主委员会与全体业主的