近年来,在中国境内引入REITs产品一直是业界与学术界讨论的热点问题。本文以美国次贷危机为背景,在总结归纳出次贷危机在产品创新方面的经验教训后,着重研究REITs作为证券化的不动产所兼具的双重特质,为中国推出REITs产品提供理论依据。同时,本文还对中国房地产市场的发展历程进行梳理,总结归纳出房地产市场中的主要问题,并通过问卷调查的方式研究中国投资者对REITs产品的投资意愿及其影响因素,为中国REITs产品的推出提供现实依据。最后,基于前述的理论与现实依据,本文设计出符合国情的交易所市场REITs产品发展模式。本文的研究内容主要涉及美国次贷危机的经验教训、REITs产品双重特质研究、REITs在中国的需求研究以及交易所市场REITs产品发展模式研究等。论文的主要工作及结论如下:首先,本文对美国爆发的次贷危机的成因及经验教训进行深入分析。研究发现,在各国储蓄率的严重差异导致国际贸易体系失衡、国际货币体系的缺陷导致国际贸易失衡难以及时纠正,以及现行国际货币体系对发达国家货币政策缺乏约束等国际背景下,低利率政策推动其房地产市场长期牛市,房地产价格上涨和金融创新推动次级房贷快速膨胀,而庞大的资产证券化市场进一步扩散了次级房贷的风险,从而导致次贷危机爆发;房地产泡沫破裂成为次贷危机爆发的导火线,如果说资产证券化市场的多级次贷产品创新成为金融危机的传导链,自由放任的监管理念则是次贷危机爆发的催化剂。从美国次贷危机中可以得到这样的经验教训,即交易所市场是衍生产品市场的基础,是管理和控制金融风险的关键环节,在金融创新中发挥着不可替代的作用;现代金融体系的监管更应当强化功能监管和事前监管。其次,本文从模型推导与实证检验两方面探讨REITs的双重特质,模型推导的结果表明, REITs价格不仅仅受其内在价值的影响,即受房地产市场的具体运行状况影响,而且,REITs价格还受到证券市场的运行状况影响。因此,REITs在证券市场上自由交易时,REITs价格不但与房地产市场价格成正相关,也受股票市场价格波动影响,表明REITs的价格行为兼具房地产与股票的双重特质。同时,利用美国、日本与新加坡的相关数据进行实证分析,实证结果表明,REITs与证券市场之间存在显著的双向G ranger因果关系,而且,无论是短期内还是长期内,REITs与房地产市场之间也均存在显著的双向Granger因果关系,因此,综合REITs同证券市场以及房地产市场之间的关系,可以发现,REITs兼具了证券资产与不动产的双重特质。再次,本文还以问卷调查方式研究中国境内市场潜在需求者对REITs产品的投资意愿及重点考虑的因素。实证结果发现,对于一般投资者而言,房地产市场、流动性、小额投资、优惠性、安全性、报酬率、规模大小、标的物(租金)市场风险、年龄及经历等因素显著影响其购买受益证券的意愿。具体而言,在总体因素方面,投资者认为房地产市场情况越乐观,则其购买REITs的概率会越大;在证券化产品因素方面,投资者对REITs小额投资重视程度越高、优惠性项目越充分、安全性越高、报酬率越高,则其选择购买REITs的概率也会相对较高;在标的物属性方面,投资者越在意REITs本身的属性,受益证券的标的物(租金)市场风险越小,投资者选择购买REITs的概率也越高;在投资者属性方面,投资者年龄越年轻,选择购买REITs可能性也越高,且投资者在不动产与金融方面的经历越久,购买意愿也越大。总体而言,当前中国境内已经具备推出REITs产品的现实基础。最后,基于美国次贷危机的启示以及中国境内市场的实际情形,建议在交易所市场推出REITs产品,不但有利于中小投资者分享中国经济高速增长的成果、优化资本市场产品结构、分散社会风险和金融风险、优化机构投资者的资产配置,而且也有利于提高房地产资产的管理水平。从中国目前的市场条件和风险控制需要出发,REITs产品适宜采取在交易所上市的公募契约型封闭式基金形式,以优质的工商业地产作为标的资产,采用资产分离、专业管理的运营模式,在在其存续期内,投资者只可转让持有的基金份额,而不可以赎回。但为了能使其不失时机地吸纳优质物业,按照国际惯例,REITs成立一段时期之后,还应赋予其根据市场情况可以灵活地选择时机和规模进行增发的功能,即REITs宜采取半封闭式的运作方式。结合本文的研究对象、研究内容与研究方法,本文可能存在的创新点主要体现在以下三点。第一,国内首次研究REITs产品的双重特质问题(研究对象创新)。本文首次从理论与经验证据两方面研究REITs的双重特质,利用境外成熟市场与新兴市场数据进行实证分析,证明REITs产品同不动产市场及证券市场之间存在紧密的内在联系。第二,国内首次采用问卷调查方法研究引入REITs产品的可行性问题(研究方法创新)。本文首次向REITs产品的潜在投资者发放调查问卷,并利用调查问卷获取的数据分析中国引入REITs产品的可行性及相关影响因素。第三,国内首次利用推出REITs产品的理论依据与现实依据研究交易所市场REITs产品的发展模式(研究内容创新)。本文首次基于次贷危机的经验教训、REITs产品的双重特质以及境内引入REITs产品可行性,设计出交易所市场REITs产品的发展模式。