城市是人类社会长期发展的结果,而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下,城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置,城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此,研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。 由于住宅产品是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,国外往往从特征价格(hedonic price)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究。到目前为止,国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查,实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。如何把特征价格理论应用于我国的住宅价格分析,构建住宅特征价格模型研究城市的住宅市场,这正是本文试图解决的问题。 论文较为系统地总结了特征价格理论和模型,文献表明,特征价格理论主要包括两方面内容,即Lancaster偏好理论和Rosen的特征市场均衡分析;住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上,我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型,并结合大连市的实际情况,采用了272个住宅样本验证了特征价格模型的可行性,最后选择了15个住宅特征作为模型的自变量。其中:建筑特征变量4个;区位特征变量4个;邻里特征变量7个。通过基本模型分别得到了15个住宅特征的特征价格。实证研究表明,住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积,最小的是所在楼层。 关于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,并且实证研究只限于大连市范围,样本的时间跨度也不够长,研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开,进行更多的实证研究。