在严峻复杂的国内外经济环境下,国际经济持续深度调整,国内经济下行压力持续加大,投资与出口的增长速度减缓,而消费一直保持平稳较快的增长,这对商业地产的发展带来了转型契机。尤其是近年来,消费升级趋势持续加快,新消费不断孕育成长,商业地产转型轻资产势在必行。万达商管通过转型轻资产运营成功实现角色转换,由房地产企业转变为商业服务提供商。2020年商业地产成绩单显示,从零售业务租金收入看,万达商管位列第一名,万达商管转型轻资产为其发展带来了新契机。本文的理论基础为分工理论、价值链理论与微笑曲线理论,首先是对已有的国内外相关理论研究进行梳理,探讨了转型轻资产运营动因、实现路径以及实施效果,从而深化对轻资产运营的认识,为案例分析部分提供理论依据。本文采用文献研究与案例研究相结合的研究方法,通过对轻资产转型模式的探讨,发现其在运营模式和财务、非财务绩效上存在的待改进问题,本文就相关问题提出改进意见。本文选择了万达商业管理公司作为案例对象,分析其发展历程、运营模式的转变。通过对比分析其转型轻资产前后资产、收入、投资方向、以及风险的分析。可以看出其转型轻资产过程中存在的一些问题,并对这些问题进行深入分析,通过分析结论提出优化方案。通过本文的研究,希望能够完善对轻资产运营模式的研究并对我国其他商业地产企业的经营管理有所借鉴作用。本文的第一个创新点是首次用转型前后数据对比的形式去分析轻资产运营模式所带来的问题,以往文献对于万达商管转型轻资产的问题分析时大多采用分析重资产所带来的问题,从而衬托轻资产转型的优势,但是对于转型轻资产后企业存在的问题鲜有探讨。本文通过万达商管转型前后数据对比探讨轻资产运营模式特征的同时,对转型轻资产后企业存在的风险也进行了分析。第二个创新点是在收入分析时运用了两种不同管理模式的视角去分析万达营收情况,这两种不同管理模式（委托管理模式和租赁运营模式）前人文献尚未有相关研究。本文在行文结构上共分为六大部分:第一部分为绪论,对本文的研究背景与意义、国内外文献综述、研究思路和方法、论文的创新点与不足进行一个全面的概述。第二部分为相关概念及理论基础,在相关概念部分,界定了轻资产概念和财务战略的概念。在理论基础部分介绍了分工理论、微笑曲线理论、价值链理论,这些理论基础支撑了后续案例的分析。第三部分为万达商管公司转型轻资产背景分析,梳理与分析了万达商管的发展历程与转型轻资产历程,介绍了其转型三点优:品牌优势、团队优势以及科技优势,详细分析了转型后万达商管轻资产运营的两种模式,委托管理模式和租赁运营模式,分析了其转型动因以及转型路径,转型动因主要是为了适应商业地产行业的变化、竞争态势、以及满足消费者多元化的消费升级,转型路径分三个方面:业务模式方面的转型路径、筹资方面的转型路径以及运营模式方面的转型路径。第四部分在第三部分基础上,分析了转型轻资产后的一些特征,选取了一些典型的特征进行探讨,通过资产方面的一些变化发现转型后的万达商管更加注重固定资产“由重变轻”,注重企业偿债能力的提高;通过对收入分析,发现转型之后,万达收入来源发生变化;通过对投资分析,发现万达加快现有土地消耗,快速去库存,但是在转型过程中仍然伴随着一些风险的存在。第五部分为完善轻资产运营模式的优化建议,根据第四部分分析发现的问题提出优化建议,通过资产结构、收入结构、投资战略、风险防范的建议来进一步完善万达商管转型轻资产的进程,建立一系列风险防控系统,能够抵御突发公共事件,最重要的是要为企业赋能科技,提高企业科技水平。第六部分为结论与启示,提出转型轻资产运营模式对万达商管具有积极的财务效果但也伴随着一些运营风险的结论,并得出启示,希望企业能够借鉴万达模式,不能做温水中的青蛙,要有风险防范意识,找出适合自己企业的发展路径。