市场经济的发展,客观上要求住房分配的货币化和商品化。这就需要改革我国原有的住房分配制度。我国从上个世纪八十年代起就在不断探索住房制度的改革。到现在为止,住房货币化、商品化已成为我国当前住房制度改革的主导思想。所有国家在过去或现在都面临过如何解决居民住房的问题。发达国家和地区在二战后为解决居民住房问题作了大量的探索,通过几十年的努力积累了许多可资借鉴的经验教训。当前,我国也面临如何解决居民住房这个关系重大、意义深远的课题。本文试图在这方面作一些探索。本文的研究目的是通过介绍发达国家和地区在解决居民住房问题方面的成功经验,结合我国实际提出建设由政策性住房金融体系和商业性住房金融体系组成的住房金融体系,作为解决我国居民住房问题的方法。全文共分为以下几部分:第一部分概述与住房金融相关的概念和介绍发达国家和地区的住房金融体系。首先,论述住房金融的概念、特点和发展住房金融的意义。不同学者对住房金融有不同的解释。综合来看,我比较支持英国学者 David Garnett 的观点1,他认为住房金融是居民的各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币信贷运行制度。这一定义全面概括了住房服务消费形式(自有住房的购买、私有住房和公共住房的租赁)和住房服务消费的各个环节(建设、改善、购买、租赁和维修)的融资。住房金融有资金运用量大、周转时间长、政策性和区域性强等特点。发展住房金融能改善居民生活水平、促进住房商品化、调整消费结构等作用。其次,分析住房金融体系的构成。最后介绍以美国、新加坡和德国为代表的住房金融体系,并在此基础上进行了综合分析和总结。第二部分介绍我国住房制度改革和住房金融体系的现状。我国住房制度改革进程和住房金融的发展大致上可分为四个阶段。第一阶段是从 1980 年到 1988 年,住房制度在各地进行试点改革,2取得一些成果。第二阶段是从 1989 年到 1993 年。随着经济改革的发展以及对房改理论认识的深化,房改进入全面起步阶段。这阶段我国上海在 1991 年率先建立起住房公积金制度。第三阶段从 1994 年到1998 年 6 月,我国初步建立起住房金融体系。在全国普遍建立了住房公积金制度,允许银行开展政策性住房信贷业务和自主经营的住房信贷业务。第四阶段 1998 年 6 月至今,是住房金融全面发展时期。这阶段表现为:住房制度改革深化,住房分配从福利制向货币化过渡;住房金融经营机构进一步扩大,住房金融业务的经营力度进一步加大。第三部分着重讨论如何建立中国住房金融体系。提出撤销住房委员会,成立国家住房金融管理委员会,负责整个住房金融体系的运行,各地方可以以此为依据成立地方住房金融管理委员会,接受国家住房金融管理委员会领导。把住房金融体系分为既相互独立又相互联系的两个体系,即商业性住房金融体系和政策性住房金融体系。本文提出成立由国家住房金融管理委员会领导的中国住房发展银行。开展住房抵押贷款证券化和改造住房公积金制度是本文讨论建设住房金融体系的重要内容。中国建设银行已于 2005 年 3 月获准开展住房抵押贷款证券化业务。本文虽然强调开展住房抵押贷款证券化对建设完整有效的住房金融体系有巨大作用,但并不支持在条件不具备的情况下贸然开展此业务。住房公积金制度经过十几年的发展,在国内各个省市有不同的表现,在运行中暴露出许多特有的问题,急需对它进行改革。本文提出把公积金制度建设成为我国政策性住房金融体系的主要内容,作为我国住房保障体系的组成部分。关键词:住房金融, 住房公积金, 住房抵押贷款证券化