商业地产是指商业零售业等第三产业聚集的大型商业物业项目，物业的总面积一般在50，000平方米至400，000平方米之间，主要形式包括复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场，业态组合包括百货店、大卖场、超级市场、品牌专卖店、休闲娱乐、餐饮、商品批发和其他各种服务业。 2002年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。 但是，在实际运作中，各种大型商业地产项目的开发商大多不具备运营和管理商业零售业的经验，在项目可行性评估、招商、物业形态设计以及运营阶段都出现了极其严重的问题，极大的影响了项目的正常运转。甚至，有的项目因为与市场需求差距太大，在开发环节就已经注定了项目失败的命运，所以开业之时即是衰败之日。 本文立足郑州面向全国，结合自己从事商业地产工作的切身体会，从实战角度，对商业地产项目开发和运营的全过程进行分析论证，尤其是对许多关键节点进行了深入细致的探索。 本文共分为五个部分，第一部分，界定了商业地产的概念，在疏理我国商业地产的现状的基础上，归纳出目前商业地产开发行业存在的带有共性的问题；第二部分，主要探讨商业地产开发战略的可行性研究，为提升商业地产项目的综合价值、规避市场风险，对开发商的前期评估、市场定位和规划设计等环节的具体操作提出意见和建议；第三部分，主要论述商业地产的市场推广策略，包括商户的招商策略以及商铺的销售策略；第四部分，对商业地产的初期和后期运营管理提出了战略层面的建议和要点；最后是本文的结论。 本文的创新之处，主要是结合自己的工作经验和系统思考，从大量的实际案例特别是郑州的商业地产案例的分析中，提供了操作性强的管理方法和管理技巧，为商业地产开发商、运营商和投资人奉献了具有较高参考价值的决策建议。