2008年的美国次贷危机引发了世界经济危机，为了积极应对，中国政府推出4万亿经济刺激计划，以降低危机对我国的影响。在经济刺激计划下，一些社会资金密集流入主要城市的房地产市场，一定程度上引致房地产库存积压、房价逐年走高及房企负债率居高不下等风险。我国房地产市场资金高度依赖银行贷款的状况不仅会制约房地产行业的健康发展，还容易造成金融系统风险的不断堆积。近年来，实业界主张用市场化手段化解房地产市场风险，引入“房地产投资信托基金”（简称“REITs”）的呼声日益高涨。但是，REITs是否能够降低或化解房地产市场风险，需要进行科学地理论和实证研究。受样本数据的限制，国内对REITs的研究大多集中在对其概念、起源、发展历程和运作模式的理论探讨，鲜有关于REITs规模对房地产市场风险影响方面的实证研究。随着时间推移，日本、新加坡和中国香港地区逐步积累了一定成功经验，故本文基于上述地区的经验数据，首次实证分析REITs规模对房地产市场风险的影响。
　　首先，本文对国内外REITs和房地产市场风险相关的文献和理论进行了研究。通过归纳分析，将房地产市场风险划分为供应过剩型风险、房价泡沫型风险和信贷过度型风险三类基础市场风险，并建立相应的指标评价体系。理论分析从空间和时间双维度展开，空间维度上，划分产品流转市场和资金融通市场，时间维度上，划分REITs规模发展初期和成熟期，并基于资产证券化相关理论、经典供求理论、房地产四象限模型和凯恩斯利率决定理论，先空间后时间做了交叉理论分析。据此提出本文理论假设:REITs规模对房地产市场风险的影响，在产品流转维度，呈现先上升后下降的倒“U”趋势;而在资金融通维度，呈现下降趋势。
　　其次，对日本、新加坡和中国香港三地REITs规模与房地产市场风险的现状进行了分析。在对亚洲地区REITs规模现状做概况分析后，发现日本、新加坡和中国香港三地市值占比高达92.89％，几乎可以代表亚洲总体。接着对样本个体做了组间对比分析，包括要素、收益和规模的趋势分析。然后引入箱形图分析房地产市场风险空间分布情况，进一步采用相关性趋势拟合曲线分析法，从图形上初步判断两者的相关趋势。
　　再次，实证分析了REITs规模对房地产市场风险的影响。基于日本、新加坡和中国香港三地2005-2018年的经验数据建立面板计量模型，并对变量进行说明和描述统计。在对核心变量采用LLC和IPS的面板单位根检验方法检验平稳后，又运用方差膨胀因子(VIF)方法检验模型解释变量之间多重共线性。接着分别采用混合估计模型(OLS)、固定效应模型(FE)、随机效应模型(RE)及双向固定效应模型(FE-TW)等方法对模型进行对比回归分析，并对参数进行估计。最后，通过F检验、Hausman检验和时间效应的联合显著性检验确定面板数据模型类型，发现REITs规模对三类基础房地产市场风险的影响都是显著的，从而验证假设并得到以下主要结论:(1)从产品流通维度看，在政策环境较为稳定的情况下，REITs规模与供应过剩型风险和房价泡沫型风险均呈现先上升后下降的倒“U”关系，两者的拐点可能分别在REITs规模市值占比房地产市值的17.60％和11.47％的位置出现。(2)从资金融通维度看，在政策环境较为稳定的情况下，REITs规模与信贷过度型风险呈负相关关系，REITs规模市值占房地产市值比重每提高1％，则该类风险的衡量指标房地产贷款占比金融机构贷款总余额下降0.1583％。最终，依据实证研究结论提出政策建议:REITs具有平抑房地产市场风险的作用，可择机推出;适时打通房地产与金融市场，以化解房地产市场风险。
　　最后，本文针对回归中发现的异方差、自相关和内生性等经典计量问题，引入面板可行广义最小二乘法(FGLS)和面板工具变量下的二阶段最小二乘法(2SLS)模型，加入内生变量滞后一期作为工具变量，基于相同的数据和变量，替换原模型，检验结果依然显著，系数符号不变，以此证明本文的结论稳健可靠。