城市土地收购储备制度是我国现行土地使用制度改革的一项新的尝试。实践证明，土地收购储备制度能够在一定程度上体现政府作为国有土地资产的所有者和管理者，宏观调控城市土地一级市场的意图，并能维护国有土地资产的保值和增值，增加政府收入。但同时，土地储备制度也暴露出严重的弊端。其中最主要的一个弊端就是土地储备制度的融资渠道单一，因此，开辟一条新的融资渠道己成当务之急。本文在对现存城市土地使用权改良的基础上，结合金融工程学中资产证券化的理念，提出城市土地资产证券化的构想，即在推广城市土地年租制的基础上，设计开发土地资产支持性证券，以在证券市场便捷、快速、低成本的的直接融资来保证土地储备机构进行城市土地征地、开发、整治、储备等一系列工作的资金连续性。本文始终以城市土地资产证券化为核心，以如何展开城市土地资产证券化为主线而进行论述，在结构上共分为6章。 第一章，绪论。分析了我国现有城市土地使用权的一系列缺陷和弊端的条件，并引入金融工程学中资产证券化的概念，提出了城市土地资产证券化的构想，进而对与此有关的国内外研究展开评述，指出在资产证券化的潮流下，对城市土地使用权进行适当的证券化是符合市场经济的发展规律的。 第二章，城市土地资产证券化效率分析。该章主要对城市土地资产证券化的效率的内涵进行了界定，系统的分析了土地资产证券化的外在效率和内在效率，论证了土地资产证券化效率与经济效率以及金融效率之间的关系，进而对影响城市土地资产证券化效率的一系列因素作出分析，即认为宏观经济发展的水平、投融资双方的偏好、市场利率及其土地市场价格的波动、中介机构队伍的建设和发展是影响土地资产证券化效率的四大因素。 第三章，城市土地资产证券化定价的思路。该章是本篇论文写作的难点。土地资产证券化的一个核心问题就是对证券化的土地进行定价，其直接影响到土地资产证券化运作效率的高低。本章在分析了土地资产池未来现金流量的基础之上，提出了两种土地资产支持性证券的定价，即对土地资产支持债券，适用于基于内部收益率的定价方法和二项式期权定价法(对于嵌入隐含期权的土地资产支持债券)；对于土地信托收益产品，适用于B—S模型定价的思路。但不论哪种定价方法，都存在着一定程度的缺陷。