当资金融通被运用于房地产这个关系国计民生的支柱产业时,由于经济环境、产业结构和企业运营等因素产生的风险对金融体系的影响就不容忽视。通过市场有效的配置,房地产交易中的各方的权利义务的分配,一套分散风险、明确责任和平衡收益的机制的构造,是实现房地产业和金融业双赢的必然要求。过去十几年来,国家在推行住房商品化和货币化的过程中,虽然逐步减少了对住房产业的直接投入,却没有同时完全开放房地产的融资渠道。在我国资本市场处于初步发展阶段的经济背景下,这样的情况造成了房地产融资对银行贷款的过度依赖。正如中国人民银行的《2004年房地产金融报告》所指出的,房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产比例的70%以上,房地产信贷中的“假按揭”道德风险、信用风险、操作风险和法律风险,正成为银行不良资产来源新的影响因素。房地产业风险向银行体系的过度渗透,可能危及金融稳定。而且,这种主体单一化的房地产金融机制,也不利于房地产业的长期健康发展：一方面,造成房地产开发热情过高和地区发展不平衡,房价上涨过快,无法充分落实国家住房政策和最低住房保障要求,部分抑制了住房需求的有效形成；另一方面,造成房地产企业高负债经营,对央行信贷政策的调控过度敏感,风险与收益失衡下无以形成房地产企业的有效竞争,培育适应市场需求的房地产供给机制。改变单一的房地产融资体制,建立多层次的房地产金融市场(包括开发建设融资市场和消费融资市场),并通过金融配套制度的建设,形成有效的风险分担机制,已经成为关系房地产业未来健康发展和金融体系的关键性问题。在房价持续高企不下造成社会矛盾激化越来越严重的情况下,监管当局在支持发展房地产业的基础上,既加强了对房地产信贷业务的规范和风险管理,也开始了对多层次房地产金融市场和风险分担机制建设的探索。而伴随着金融改革和开放带来的竞争压力和创新机遇,金融机构和房地产开发企业迅速的成为这一多层次市场建设的积极推动者和参与者。从总体上看,就房地产开发建设而言,除了传统的银行信贷融资之外,通过房地产企业上市、发行企业短期融资券,引入外资合作开发,进行项目融资或者通过设立房地产投资信托或基金融资,正成为房地产开发企业可以选择的多样化的融资渠道。就房地产消费而言,除了原有的商业银行抵押贷款和住房公积金贷款之外,天津中德住房储蓄银行的设立和在全国兴起的民间集资建房的模式,正开启着购房者新的置房思路。就金融创新而言,除了个人住房抵押贷款中关于“直贷式”、“双周供”、“固定利率”等放款及还款方式的创新之外,通过设立信托为房地产业融通资金,通过资产证券化转移信贷资产风险,通过产权式酒店创新联结供求双方,正丰富着房地产金融的服务方式,提高着房地产金融的运作效率。就房地产金融的配套机制而言,除了银行信贷中的住房抵押制度之外,住房置业担保的逐步发展,住房抵押贷款保险的普及,信贷资产证券化的试点,资产管理公司对银行不良资产的深入处置,以及近来司法实践对抵押房地产强制执行的支持,正在房地产金融的一级和二级市场创建着形式多样的金融风险分担机制。所以对比过去过分单一的融资机制,其实现在的房地产金融体系也正发生着好的趋向的变化。正是对这种房地产融资体系中信贷风险的管理,特别是商业银行的信贷风险的管理的关注和思索,促成了本篇文章的写作构思。全文共分为五章。第一章是绪论,主要介绍研究房地产信贷风险的原因,研究思路以及对房地产信贷风险成因、房价波动影响和量化模型的国内外研究进行总结。第二章分析了中国商业银行信贷风险具体是如何产生的,产生的环境,风险的特质以及目前房地产行业和房地产信贷风险管理方面的现状。本文以房地产信贷风险为核心研究点,以识别什么样的房地产信贷风险、为什么识别房地产信贷风险和怎么样识别和衡量房地产信贷风险为逻辑思路,清晰的展现了房地产信贷风险形成过程中的各个要素及要素间的作用。本文通过宏观和微观两个维度,结合我国政策环境、经济环境的现状分析房地产信贷风险的多种类型,并且以图表的方式、以历史发展的逻辑总结了国内外大部分的信用风险的衡量模型。第三章以美国和日本这两个发达经济体的房地产信贷风险的产生和爆发为他山之石,详细的分析了两个国家的房地产信贷风险危机的产生环境,产生的原因和爆发的途径,并且总结了两次危机对我国的房地产信贷风险的控制和防范的借鉴意义。第四章是对我国的商业银行房地产信贷风险管理进行全面的剖析。先从稍大的概念商业银行风险管理的思路说起,由于有体制改革的影响,商业银行的管理机制没有模式化,更多是人治,人为因素导致的道德风险和代理人问题有较大的影响。商业银行的风险管理特点决定了其问题,即流动性结构方面重中长期、轻短期,贷款主体方面重政府机构及大国企、轻中小企业,贷款类型方面重土地储备贷款和房地产开发贷款、轻其他类型贷款,而重信贷资产类理财产品、轻传统人民币理财产品等固定收益工具。商业银行的风险管理特点决定了房地产信贷风险管理的特点,即人治占据过重的位置就会导致在审查过程中员工的知识、责任感等缺位现象得不到重视。房地产信贷风险管理因此出现了一些问题,除了人的问题,还有商业银行自身资产负债机构、小型房地产企业的经营管理混乱和资产证券化模式不够丰富全面等问题。第五章是通过前面四章对商业银行房地产信贷风险从产生的源头到国外的经验教训再到国内的出现的问题的分析之后,由对内和对外两个方面,对商业银行内部房地产信贷风险管理机制和房地产信贷风险的对外转移机制提供了政策方面的建议。本文的理论创新之处：一是对房地产信贷风险的产生和类型进行了宏微观结合的全面的剖析,目前国内的房地产信贷风险研究对房地产信贷风险这个概念简要的书本式叙述,而本文研究表明,我国房地产信贷风险的产生有着自身特色,比如：我国的经济高速增长率时代已经过去,国际新形势环境下汇率波动幅度比较大,中央政府的政策也处于频繁调整的状态,而且我国2万多房地产企业仅有150多家上市,说明大多数企业的管理存在不完善的地方,商业银行的人治问题比较严重,地方政府以房地产开发拉高GDP指标的行政冲动性决策较多等。二是结合了新形势对我国商业银行房地产信贷风险管理的问题进行了研究。目前,大多数的房地产信贷风险管理文献大多仍认为房地产融资渠道单一,而近两年来房地产信托、房地产投资基金(REIT)等资产证券化模式已经在学术界的大力倡导下后广为应用,只是仍处于起步阶段,没有如美国的应用范围广,本文的研究致力于对新形势的资产证券化方式进行研究分析,认为信用增级手段仍趋于单一,资产证券化的方式除了信托、券商资管和基金外还缺少了衍生产品的参与。