本题把住宅作为产品来研究,引用美国著名营销学家菲利普·科特勒的产品概念,把住宅产品划分为:核心利益、基础产品、期望产品、附加产品、潜在产品五个层次。通过分析北京住宅产品演变背景:经济体制的变化、经济的增长、消费模式变化、住宅产品制造企业的成熟等,试图探讨:北京住宅产品随着国家住房政策和经济水平提高,究竟发生了什么变化;随着经济的进一步繁荣和国家住宅产业的成熟,北京的住宅产品变化的趋势如何;面对新的住宅产品发展趋势企业应该采取怎样的产品开发策略。本题引用国家和北京的统计数据,应用一般统计分析方法:简单数据处理和对比,综合分析了国家住房政策和北京住房政策变化发展的过程。概括分析北京住房产业发展大致经历了以下几个阶段:1978年以前,住宅产业依附于其他产业,住宅产品只能满足人们基本的居住需求;1978年到1989年时我国经济体制转型的过渡期,住宅产业现雏形,住宅产品得到一定的发展,人们开始关注居住的环境条件;1998年后,随着我国市场化体制的完善和国家住房政策的变革,住宅产业的道了空前的发展,住宅产品的附加值不断丰富,人们的居住条件得到的较大的改善。分析北京住宅产品演变的过程和原因,初步得出如下几个结论:1、北京受城市规模、特点和居民的居住习惯的影响,目前住宅产品总体呈现出如下特点:强烈的交通导向分布;设计风格个性化;健康、生态住宅;低密度住宅。2、根据菲利普·科特勒所著的《市场营销管理》一书产品五层次概念、美国经济学家B·约瑟夫·派恩和詹姆斯·H·吉尔摩所著的《体验经济》及马斯洛的需求理论可以基本分析出人们对住宅产品需求总的发展趋势:追求产品个性化、追求产品概念的更高层次:附加产品和潜在产品。3、北京住宅产品变化趋势的具体表现为:供给类别多元化,重点突出中低价位和小户型房,体现了国际人居标准提及的人性化;设计的个性化和民族化,体现了国际人居标准的社会性;中低档住宅产品的交通导向性分布和高档住宅产品的核心区域聚集分布,体现了北京城市规划发展的意图;住宅品质内涵丰富化、衡量标准精细化是消费者权益得到保障的基础。针对北京住宅产品演变的趋势,结合产品开发的策略,初步得出北京住宅产品的开发策略主要是:差异化、品牌、服务等策略。