众所周知，房地产数据量较大、更新速度快，所以收集全面的微观数据耗时久，造成学者们对房价的决定因素在微观经济学领域的研究较少，本文正是研究微观因素对房价变动的影响，希望能有一些新的发现并能够引起学者们对这一领域研究的关注。本文主要阐述了上海普通住房的价格与住房本身所具有的特征之间的关系，这些特征包括住房所在的区域、周边是否拥有商业中心、住房的户型面积、住房周边的商圈、住房周围的娱乐设施、住房周边的幼儿园数量、小学学校数量、中学学校数量、大学学校数量、小区的总面积、小区的总户数、小区的容积率、小区的绿化率、小区拥有的停车位的数量，以及住房本身是否是期房、是否有精装修、小区是否有会所、周边公交线路的数量、轨道交通的数量、乘地铁到市中心的便捷程度、物业费的单价等因素。　　 由于在日常生活中，大部分人对住房本身的特征只是在经验直觉上加以分析和评估，缺乏实证分析，本文采用实证分析的方法从上海普通住房本身的特征与上海普通住房价格之间的回归分析中，寻找具有统计显著性和经济显著性的因素对影响上海全新普通住房价格变化的贡献程度，从而帮助房产开发商、规划部门有效地预测未来房产市场的需求，规划更加合理的、更能满足市场需求的房产项目。　　 本文主要采用实证分析的方法，在数据搜集方面，笔者主要通过房途(http：//www.fangtu.com)、搜房网(http：//www.soufun.com)、房价网(http：//www.fangjia.com)、租售情报网(http：//www.myliving.cn)、安居客(http：//shanghai.anjuke.com)这些数据更新速度快、数据准确度高、知名度高的房产网站搜集有关住房本身特征的数据。另外为了采集到较新的数据，且排除不同时期政策因素对房价的影响，笔者从2010年1月的《上海楼市》杂志中提取了各个样本的最新价格。《上海楼市》是上海市房地产交易中心总策划的楼市杂志，在2010年1月的杂志中，着重介绍了13条轨道交通线路附近的全新楼盘的价格和配套设施，排除了二手房业主人为提高或降低价格的因素。　　 关于数据的分析，笔者借助Microsoft excel2003、STATA9.0等软件进行数据的整理和计算，采用普通最小二乘法，即ordinary least squares，OLS，简单回归分析法和多元回归分析法，求得以房价对数为被解释变量，以住房本身的各个特征为解释变量，如幼儿园数量、小学学校数量、中学数量、大学数量、停车位、医院个数、周边公交、绿化率等要素之间的回归方程。并且我们用T检验检测了这些变量对房价变动影响在统计上的显著性。　　 下面我们来讨论一下本次研究的主要成果。经过实证分析，具体结论如下：　　 1.2009年上海普通住房价格变动和户型面积、统计日期、所在区位之间的关系：在其他因素不变的情况下，2009年上海各区普通住房的均价的变化与户型面积、统计时间、所处位置有密切的关系。具体地，2009年上海各区普通住房的均价变化和户型面积的大小成正比，户型面积越大均价越高；2009年上海各区普通住房的均价变化和统计时间的早晚成正比，随着时间的推移房价成上涨趋势；2009年上海各区普通住房的均价变化和离市中心的远近成反比，离内环越远均价越低。　　 2.2010年1月上海全新普通住房价格与住房所具有的特征之间的关系：在其他因素不变的情况下，区位编号、娱乐设施的数量、幼儿园的数量、超市数量、是否有商业中心、总户数的对数、到人民广场的站数、总用地面积、绿化率、物业费，具有非常明显的统计显著性，这些因素是决定2010年1月上海全新普通住房价格变化的最主要因素。　　 在规划房地产项目时，尤其要控制总户数的增长，提高绿化率，在项目周边配套建设商业中心，这样有助于满足购房者的需求，提供更多有效供给。　　 3.2010年1月上海普通住房价格与租金之间的关系：在其他因素不变的情况下，2010年1月上海普通住房总价的变动和租金的变动成正比，房租变动与房价变动之间具有密切的关系。　　 4.房租对数和住房特征之间的关系：从t检验结果来看，租金的变化和周边是否有商圈、幼儿园的个数、小学的个数、房间的个数、物业费的高低关系比较密切，这些要素在统计上具有显著性；从经济显著性来看，是否有商圈和房间的个数具有明显的经济显著性。　　 与现在大家关注的房价总体是上涨还是下跌这些宏观的热点问题相比，本文的创造性成果在于我们从微观角度，对上海地区2009年和2010年1月这两个特定时期内的房价决定因素作了分析，而且该模型涵盖了比较全面的住房本身的特征，有别于宏观研究中注重政策面对房价波动影响的研究。本次研究的结论，有助于房地产开发相关部门在规划新项目时，在项目选址、建设周边配套设施等方面作为参考依据，建设更多与实际需求相符的项目。如果能以此模型的方法为例，结合不同时期的房价数据加以分析，能够有助于研究不同时期上海房产消费偏好的变化，有助对于未来房产项目的合理规划。