【摘 要】
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近年来,“进一步加大直接融资比例,促进资本市场更好地支持实体经济发展”的表述多次被国内重大经济会议提及。在传统融资方式（如公司债、私募债及企业债等）收紧的大环境下,作为直接融资的有效工具,资产支持证券获得了国内众多企业,尤其是商业地产企业的青睐。商业房地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage Backed Securities,以下简称“CMBS”）是企业资产支持证券的一种,是一种
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近年来,“进一步加大直接融资比例,促进资本市场更好地支持实体经济发展”的表述多次被国内重大经济会议提及。在传统融资方式（如公司债、私募债及企业债等）收紧的大环境下,作为直接融资的有效工具,资产支持证券获得了国内众多企业,尤其是商业地产企业的青睐。商业房地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage Backed Securities,以下简称“CMBS”）是企业资产支持证券的一种,是一种新兴的创新融资手段。CMBS产品可以有效的拓宽公司的融资渠道、盘活存量资产、降低资金成本、优化资产结构,因此,发展CMBS市场对缓解企业的资金压力是十分必要的。本文运用案例研究和数据分析的方法,选取以融创集团作为实际融资人的东方影都资产支持专项计划作为案例,首先介绍了资产证券化和CMBS产品的定义、分类和特征,并梳理了资产支持证券的定价方法,为下文的案例分析和定价研究奠定了理论基础。其次,简要分析了我国CMBS市场的发展现状,同时介绍了本文选取案例的基本情况。在应用分析环节分析了融创集团还款能力、专项计划的增信措施和风险。然后,预测了本次案例的底层资产的现金流情况,并运用利率二叉树模型法对资产支持证券进行了定价,将结果与市场价格和发售价格进行了对比分析。最后,总结了本文案例对CMBS产品的应用,提出了相关政策建议。
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