不动产投资信托基金,简称REITs（Real Estate Investment Trusts）,是一种嫁接于资本市场的权益性直接融资金融工具。REITs最早由美国在上世纪60年代推出,主要投资领域包括酒店商场、工业地产、基础设施等。截至2021年末,全球已经有41个国家或地区开始应用REITs。全球已上市REITs数量达到了865支,总市值从1990年的100亿美元增长至2021年末的2.5万亿美元。REITs已经成为全球商业地产投资的重要部分。在我国REITs兴起于2014年,相对而言起步较晚,但发展速度较快。为贯彻落实党中央、国务院重大决策部署,深化金融供给侧结构性改革,强化资本市场服务实体经济能力,进一步创新投融资机制,有效盘活存量资产,促进基础设施高质量发展,2020年4月24日,中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》,由此正式开启了我国的基础设施不动产投资信托基金的试点工作。从国际REITs的发展演变,可以看出税收是其发展的重要动力之一,在REITs的组织架构、交易模式、分红安排等方面给予的各种税收优惠或利好,引导REITs不断发展成为现在先进的不动产投资信托基金市场。为了更好的了解我国不动产投资信托基金的税收负担及问题,本文选择DS产园REITs为案例,对该基金设立、持有和退出三个阶段的税收负担分别进行的计算与分析;结合新加坡税法对该基金的税收负担进行横向比较,与传统股权融资和债权融资的税收负担进行纵向比较,对该基金的税收负担进行了全面深入的分析和研究。以REITs具体案例探讨和发掘我国不动产投资信托基金目前存在的问题或潜在的风险,并对这些问题的产生原因进行分析,最后针对这些原因提出了相关切实可行的政策和建议。研究发现,DS产园REITs目前存在的问题主要包括涉及税种过多、企业所得税税负较重、印花税多环节征收、增值税及其附加税费重复征税等问题,拓展至全部的REITs产品,还可能存在税收政策不透明、企业所得税重复征税等问题。针对这些问题,本文提出了完善法律法规、出台相关的税收优惠政策以及优化税收征收管理三点建议。完善法律法规强调要加速我国税收立法进程;出台相关的税收优惠政策,是针对REITs在不同阶段各个税种存在的问题提出针对性的解决方案;优化税收征收管理是从征管主体、征管程序、征管过程的监管给出相应建议。