《执行规定》第28条将“买受人占有不动产”及“支付房款”作为排除出让人金钱债权人强制执行的重要依据,为一般不动产买受人设立了优先法律地位,这在我国具有深厚的实体法渊源、广泛的经济社会背景、丰富的司法实践经验。而买受人构成实质意义上的“秘密优先权”,对于不动产物权变动之登记生效主义以及物权的公示公信原则造成较大的冲击,其正当性饱受质疑。实际上,一般不动产买受人设立优先保护制度肩负着重要的双重使命,其“历史使命”是在于:在不动产登记制度正式建立之前以及建立之后的过渡期间,物债二分的认识历程反复曲折导致不动产权属变动规范混乱,小产权房、农村宅基地等很多房屋尚未完成初始登记,城市不动产在经历了城市辖区的扩张后,不动产权属状态的界限亦存在较为模糊的问题。以上现象的出现究其根本在于长期以来,我国并没有形成体系性规定和建立统一的不动产登记制度,不动产登记其行为本质而言并未被法律赋予物权变动的意义,人们观念中的权利状态与法律制度下的权利状态不相一致。为此,《执行规定》第28条赋予了一般不动产买受人优先法律地位,作为不动产物权变动之登记生效主义以及物权的公示公信原则从逐步建立到稳固根基期间的过渡手段。其“时代使命”是在于:由于不动产物权变动采登记生效规则,这意味着未经登记的买受人无法获得不动产所有权,为此,在物权变动采登记生效制度之外,通过“物权期待权理论”“事实物权理论”“中间型权利理论”填补不动产买卖中债物转化环节性质认定的空缺,强化已经履行合同主要义务并取得占有的无过错买受人在未登记期间的法律地位。执行异议之诉展现出“实践先行”的特征,从而伴随了“广泛争议”的产生。《执行规定》第28条所列出的四项要求尚不详尽,新的衍生问题也在逐步接连产生。通过提炼最高院涉及各项要件具体认定的最新裁判观点,作为《执行规定》第28条成立要件细化、拓宽的重要考量要素,具有重要意义。在“合同订立层面”:事实合同、网签合同应当认定为符合书面买卖合同的要求。在“合法占有层面”:占有作为登记的降格公示手段,仅具有公示手段所需求的一部分品格,不动产的合法占有应以买受人实际控制为准绳而非实际入住,还需通过缴纳水电费、取得房屋钥匙等五类关联性因素形成证据链条补强买受人实际控制的公示力。“在支付价款层面”:以物抵债形式的不动产买受人不能通过“新债清偿”而仅在“债之更改”路径中实现身份转化,成为了具备真实的买受不动产意思表示的买受人,应当允许“债之更改”的以物抵债买受人在符合一定条件下的排除执行。在“买受人自身过错层面”:以规避限购令为代表的借名买房受让人无法排除执行。在《民法典》的抵押权制度体系中,不动产买受人在订立合同时,即便标的物不动产上设定了抵押权,只要“禁止转让特约”未以记载于不动产登记簿的方式予以公示,不动产便可进行转让,买受人可以办理不动产过户登记,在此情形下与《物权法》的抵押权制度体系相比,买受人是否忽略他人权利障碍的判定产生了新的标准。对于抵押权的保护是建立在权利外观主义的基础之上,从而以交易主体的广泛信赖作为价值追求,而对一般不动产买受人的保护是出于权利表象和真实权利相分离的实践状况所考量。这两种民事权利的对抗优先性判定规则的缺失,体现出现行法律法规司法解释的不足,在缺乏预先规定的权利优先性判定规则的前提下,应当审慎、精细地把握买受人排除强制执行的条件,不能让买受人的权利泛化、滥用,损害抵押权人的权益,也不应当以一刀切的方式直接得出权利先后排列的顺位,而是需要考虑到双方的利益衡平以及风险分配,分析一般不动产买受人与抵押权人在具体场景中应当履行的交易义务,例如抵押权人应当在同意销售证明上载明不动产价款的支付方式以及共管账户使买受人知情的义务、有效监管共管账户的义务,买受人根据抵押权人指示向其支付价款的义务、审慎审查“禁止转让”特约之公示的义务,进而评判双方的过错有无及大小,提炼最高院在处理权利对抗时所考虑的具体情形,区分“先买后押”“先押后买”两种情形,在《民法典》和《物权法》两种抵押物转让体系下分别整理出合理的权利优先性判定规则,以期寻求买受人与抵押权人利益的“黄金分割点”。