一、本文的研究背景及意义　　我国的房地产业，是从20世纪80年代以来，在经济体制改革、特别是土地使用制度改革和住房制度改革的推动下，随着社会主义现代化建设蓬勃开展而复苏并逐步发展起来的。90年代，在确立了社会主义市场经济体制以后，我国的房地产业得到了迅猛发展。进入21世纪，我国房地产业已经达到相当大的规模，其地位和作用迅速上升，已经成长为我国国民经济的支柱产业。　　然而，在经历了1992年～1993年的高峰和1996年～1998年的低谷，从2001年起，我国房地产业又进入了新一轮的上涨，房地产价格持续走高，上海的房价更是在短短的5年间翻了一倍。随着房价的不断攀升，房价收入比也不断走高，超过了“4～6倍”的国际公认的合理区间，上海近几年的房价收入比甚至高达10倍以上，房价远远超越了居民的承受能力。为了抑制房价涨幅过大，涨速过快，从2004年开始，我国出台了一系列房产调控政策，尤其是2005年和2006年，不仅力度加大，而且形式多样，包括金融、财税、市场监管等一系列调控手段。然而调控却没有起到应有的效果，除了上海等个别城市在2006年房价出现短暂的回落外，全国房价依然逆势而上，到了2007年，全国房价更是一路高歌猛进，各城市房价全线上涨。我国房地产市场已经处于失控状态。　　由于房地产业是整个国民经济产业构成中的一个重要组成部分，房地产业的健康持续发展，对整个国民经济的发展至关重要。因此，本文着重研究了在经济全球化的背景下，面对全球经济流动性过剩的现状，我国房价收入比偏高，特别是房价持续走高、调控政策失效的原因，并在此基础上探索有效的政策措施，为防范金融风险、保护我国经济安全提出了几点想法和建议。　　二、本文的研究思路及研究内容　　房价收入比是一个较好的综合指标。它描述了居民的家庭收入与房价之间的关系，可以考察居民购买住宅的支付能力，体现房价的合理与否。同时，由于在房地产市场中住宅占80％左右，因此本文认为可以通过分析我国房价收入比的状况，来观察我国房地产市场是否健康，并通过对影响房价收入比原因的深入研究，制定相应的政策调节房地产市场，促进我国房地产业的健康发展，以保证我国经济的稳定与发展。　　首先，本文从理论和文献综述的角度对经济全球化和房价收入比进行阐述，分析了国际资本流动对我国经济、房地产业的影响，以及影响房价收入比的因素，并介绍了目前对房价收入比的几种不同看法。　　然后，通过房价收入比的国际比较，对我国房价收入比的现状进行了分析。本文着重分析了全国房价收入比和上海房价收入比状况。通过分析比较，尤其是分析了如上海这样的经济发达、且占据我国房地产市场较大份额的城市的房价收入比后发现，近年来我国房价收入比已经大大超过了国际公认的合理范围，房价已经严重偏高了。　　接着，本文从收入和房价两个方面，对我国房价收入比偏高的原因进行了深入分析。其中，在收入方面，相对偏低的居民家庭收入和难以统计的灰色收入导致了我国房价收入比偏高。而在更为重要的因素，房价方面，导致房价偏高的原因有:①我国特有的房改政策;②民众对拥有住房的强烈追求;③开放市场情况下有效需求的增加;④投资性购房需求的增加;⑤对我国汇率的预期，引致国际资本的大量流入;⑥宽松的房地产信贷政策等。　　同时，本文还介绍了直接指导和影响房地产业的我国房地产制度政策。详细阐述了20多年来我国房地产市场变化与房地产政策之间的相互关系，并对近年来我国房地产调控政策屡屡失效提出了置疑。　　最后，本文就目前我国过热的房地产市场提出自己的看法和建议。着重从国际资本的过度流入、我国民众的传统观念等角度分析了房价居高不下、国家宏观调控政策失效的原因，同时也就抑制房地产泡沫、防范金融安全提出了几点想法和建议。　　三、本文的主要结论　　本文通过对我国房地产业的主要市场——住宅市场的研究，发现我国的房价收入比存在偏高现象，房价已经超出了城市居民的可承受范围。而通过分析经济全球化背景下我国房价收入比偏高的原因，以及对近几年来我国出台的一系列调控政策收效甚微乃至政策失效现象的深入思考，得出以下主要结论:　　1、随着经济全球化的发展，国家间经济往来越来越密切，我国在国际资本的全球资产配置中，已经占有了越来越重要的地位。国际资本大量流入我国房地产市场是近年房价持续高涨、政府调控政策失效的主要原因。我们应建立联动机制，形成有效的监管合力，严控国际资本流入我国房地产行业，切实防范境外“热钱”对我国房地产市场的冲击，保护金融安全。　　2、在房价急速上涨、房价收入比偏高、租金回报率偏低，即房地产呈现泡沫的时候，房价已不能真实反映房屋价值，租金才能较为真实地反映房屋的真实需求和真实价值。银行应以市场租金为依据，以合理的租金回报率来折算房屋价格进行放贷，避免金融风险;国家的政策调控也应该以合理的租金回报率为衡量标准，避免房地产泡沫经济的发生。　　3、传统观念使老百姓忽视了购房成本，总是认为租房不如购房。这种传统观念，在一定程度上造成了国家调控政策的失效。我国应进一步完善住房保障制度，推行租房为主购房为辅的住房政策，改变民众“要安居就必须要买房”的观念，加强经济意识的培养，树立租房和买房都是改善住房条件的合理选择的观念，让住房消费回归理性。　　对房地产市场进行合理适度地调控是一项复杂的系统工程，由于文章篇幅和笔者水平的限制，还有很多问题有待进一步的思考，例如:如何处理好中央政府和地方政府的利益分配，提高调控政策的执行力;如何有效地监控国际资本的流入和流出，防范投机资金的冲击;如何协调财政、金融政策，使外来投机资金无利可图等等，还有待进一步研究和探讨。