当事人达成以房抵债协议,是市场经济实践中自发产生的一种新型交易模式。我国民商事法律中尚未建立与之相对应的制度体系,导致以房抵债协议的争论不止,究其原因是对于以房抵债协议性质的认识不同,而性质的认定必然离不开对当事人真实合意的考量。为此,本文以以房抵债协议设立时间的不同,分为债务履行期届满前、后两种类型,区别当事人的真实意思表示,前者对应的是担保合意,后者对应的是债务清偿合意。对于前者的性质,因不同于附解除条件的买卖合同、让与担保、后让与担保、代物清偿预约、泛化的不动产抵押权,认为其性质是不同于让与担保和后让与担保的非典型担保。对于后者的性质,不同于代物清偿,属于诺成性合同,应以新债清偿为原则,以债的更改为例外;对于前者的合同效力,商品房买卖合同作为担保的外在表现形式,因构成通谋虚伪表示而无效,作为隐藏行为的非典型担保有效。对于后者的合同效力,因属于诺成性合同,商品房买卖合同一经成立即生效;对于非典型担保,其性质若为债权担保,在实践中这种担保难以发挥作用,故本文通过物权法定原则的缓和角度,将物权法定原则的“法”扩大解释为包含习惯法,将其纳入到一种正在形成的习惯法担保物权的范畴,同时以预告登记作为物权的公示方式,赋予以房抵债的债权人优先受偿权;最后,对于前者而言,债权人不可主张以其享有的优先受偿权对抗强制执行的债权,同时因商品房买卖合同无效,债权人也无物权期待权对抗法院的执行。对于后者,当事人之间存在有效的商品房买卖合同,但该买卖合同只是清偿债务的一种方式,其与真正房屋买受人并不相同,故以房抵债的债权人也不享有物权期待权。