自2004年以来我国房价大幅上升,尤其一、二线城市房价居高不下,新进入城市者越来越难以通过购房的方式解决居住问题,租房成为了更为现实的选择,同时“购租并举,租购同权”、《城市房屋租赁管理办法》的相关政策及法规也陆续颁布,为城市居民租房提供了更多保障,在未来市民租房问题也将成为新的研究热点。对此本文以南京市居民为对象,引入消费感知、租房倾向变量,共同研究各类因素对城市居民租房倾向的影响。首先本文借助住户满意度模型总结了影响城市居民租房的因素,然后按照影响承租者情感的因素、与使用价值相关的住房空间特征、承租者个人特征三类,将影响因素归类为“情感特征”、“空间特征”、“个人特征”。其次,选择消费行为学理论作为框架,建立了“影响因素—消费感知?—租房倾向”的关系模型,即多个因素、多个因素间交互项对消费感知、租房倾向的影响。通过实证分析发现:(1)消费感知、租房倾向在人口统计学特征的年龄、年收入上存在显著差异,在性别、学历、同住家庭成员数量上不存在显著差异。(2)个人特征的年龄、年收入与消费感知、租房倾向显著相关,空间特征的4个因素与消费感知、租房倾向显著相关,情感特征的两个因素与消费感知、租房倾向没有显著相关。(3)在多因素关系模型中只有年龄、小区配套特征显著,能正向预测感知价值,且负向预测感知风险;消费感知中只有感知价值特征显著,能正向预测租房倾向;年龄和小区配套交互项能正向预测感知价值和租房倾向;感知价值在小区配套与租房倾向之间起完全中介作用,而年龄则越过感知价值直接预测租房倾向。对此,分别向政府、房屋租赁管理运营商、承租者提出建议:政府需要注意对小区环境及配套的开发,引导市场开发小面积、高层、精装修住房租赁产品,并使用满足规模人群的公共服务方案;房屋租赁运营商则尽量选择成熟社区的小区房源,特别重视40岁以内的高龄客户;对于承租者需要降低情感因素影响,理性选择租房,如果需求不确定则在租金约束的范围内,依次选择小区配套、装修和住房面积。