自从我国于1999年步入老龄化社会,人口老龄化凸显出老龄人口规模大、老龄化增速快、高龄化趋势明显的特点。截止2018年末,我国65岁及以上的老年人口已达到总人口的11.9%,已远远超过国际标准的7%;而且我国老龄人口正以年均3.3%的高增速增加,据世界卫生组织预测,未来我国的人口老龄化趋势将更加严重,到2050年时,我国超过60岁的老年人口数量将达到总人口的35%,从而跃居成为世界老龄化最严重的国家;此外我国的高龄化态势也很显著,据预测,到2050年,80岁以上老年人口(含80岁)将占60岁以上老年人口(含60岁)的22.36%。在我国人口老龄化日趋严峻的形势下,伴随着居民收入水平和生活质量的提高,老年人对养老的理念也已发生了潜移默化的转变,传统的居家养老、社区养老和机构养老已不能完全满足老年人所需,多样化的养老需求日益增长。面临我国人口老龄化的不断加剧,多样化养老需求的增加,如何更好的解决老年人的养老问题受到国家的高度重视,并上升成为国家战略。国家先后出台了一系列政策法规,强调要加快发展健康养老服务业,并结合养老服务业大力发展老年旅游业,不断提升养老服务品质和养老服务的产品供给,从而释放更大的养老消费需求、提升养老消费;同时引导社会资本参与养老产业,并在投融资、土地供应、税收优惠等方面给予一定的政策倾斜。随着老年旅游业的兴起和老龄人对高品质养老生活的追求,旅游养老吸引了房地产开发企业的关注,由此形成了“养老+旅游+房地产”三种产业的融合,即旅游养老地产,做为细分的“候鸟式”旅游养老地产也孕育而生。素有“候鸟天堂”之称的海南凭据得天独厚的自然、气候环境优势,吸引了很多“候鸟式”养老的老龄人,面对巨大的养老需求,引起一些投资企业的关注,迅速在海南投资养老产业,产品进入市场后受到了很多“候鸟”老龄人的青睐。在理论研究滞后于实践的情况下,海南“候鸟式”旅游养老地产摸索前行,虽取得了一定的发展,但在融资、开发、运营等方面还面临着较多挑战。本文以海南“候鸟式”旅游养老地产开发在融资、开发、运营三方面的发展模式及风险应对策略为研究对象,通过运用文献研究法、对比研究法、案例分析法和SWOT分析法,借鉴国外养老地产发展经验,总结国内养老地产的发展轨迹与现状,通过梳理海南旅游养老地产的发展历程,研究海南“候鸟式”旅游养老地产发展的有利条件、必要性、发展现状以及存在的问题,进而就海南主要的嵌入式、复合式两种“候鸟式”旅游养老地产产品类型,引用案例并分别从融资模式、开发模式及运营模式三个维度剖析,探究适合海南“候鸟式”旅游养老地产的开发模式,并对项目实施过程中的内外部环境因素进行梳理,应用SWOT分析法对海南“候鸟式”旅游养老地产的开发风险进行分析,找出应对策略,最终提出海南发展“候鸟式”旅游养老地产的建议和对策。政府层面可以设立海南旅游养老产业公司,从产业规划、发展政策的制定及相关扶持、监管措施细则的出台,到融资渠道的协调、医疗护理资源的整体布局和相关人才引进培养机制措施的落实,以及鼓励引导产业相关行业积极参与旅游养老产业,从而构建海南“候鸟式”旅游养老产业平台;企业层面可以从积极打造项目品牌效应、创新“候鸟式”旅游养老地产的发展模式、提高产品与服务质量等方面发挥市场导向作用。本文的创新之处,首先在于系统分析总结了国外养老地产值得借鉴的先进发展经验,以此为研究基础,结合我国实际与海南“候鸟式”旅游养老地产发展情况,围绕“候鸟式”旅游养老地产开发中的融资、开发、运营管理所组成闭环的各环节提出针对性意见建议,作为解决“候鸟式”旅游养老地产融资难、开发风险高、运营盈利周期长等瓶颈问题的依据。