自“九五”时期以来，住宅产业和住房金融服务成为启动居民住房消费、扩大内需，控制通货紧缩趋势，保持国民经济增长的重要推动力。住宅与房地产业呈现出强劲的增长势头，逐步发展为国民经济的支柱产业；以商业银行住房消费贷款为代表的住房金融业务的迅猛发展，极大的提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。另一方面，商业银行住房消费贷款的发展，对改善银行信贷资产结构、提高信贷资产质量的作用十分明显。目前，商业银行不良资产仍然较高，而商业银行向传统客户（面向生产领域贷款客户）的贷款发放非常谨慎，从追求利润、扩大资产规模的角度出发，住房消费贷款因其资产质量较高，信贷风险相对较小，市场需求比较旺盛，就成为商业银行十分活跃的业务增长点。但是从吉林省四家国有商业银行住房消费贷款几年的发展过程来看，住房消费贷款业务呈现出增长速度逐步减缓的状态，一些制约住房消费贷款业务发展的问题也逐渐暴露出来：市场需求空间很大，但实际操作中的有效需求不足；贷款产品经营方式分散，推广营销成本较大，银行收益得不到保障，客户因办理程序烦琐而不满意；因贷款期限较长，市场变化给银行带来抵押贷款的风险巨大；因开发商资金不足对银行住房消费贷款的欺诈挪用情况严重影响银行贷款资产质量。上述问题的解决，能够在很大程度上推动商业银行住房消费贷款的发展，取得贷款银行和消费贷款客户双方的满意，保证住房消费贷款业务的持续健康发展。本题针对上述制约住房消费贷款发展的主要因素，提出了建立住房 - 46 -<WP=52>吉林省商业银行住房贷款发展中存在的问题和对策贷款客户信用评价体系，进而运用住房贷款客户信用评价体系，对不同等级客户实行综合贷款授信和差别化管理，丰富住房消费贷款品种，解决住房消费贷款有效需求不足问题；针对住房消费贷款期限长、抵押物价值波动大，与住房楼盘项目紧密相连的特点，根据房地产项目评估的市场比较方法，建立个人住房贷款楼盘估价模型，防范抵押物波动风险；利用房地产开发贷款和消费贷款的结合，通过资金封闭运行方式和提高开发商违约成本等方法，防范开发商欺诈风险。论文的主要内容包括以下几个方面：一、影响银行住房贷款发展的主要问题分析1、住房消费贷款的概述、种类、宏观和微观作用；2、商业银行住房消费贷款发展情况介绍（对全国到吉林省范围内四家国有商业银行住房消费贷款的概况进行分析介绍）；3、指出制约住房消费贷款发展的主要因素及其影响；4、提出本文的中心论点和基本方法二、建立住房贷款客户信用评价体系，解决贷款有效需求不足问题；1、给出住房消费贷款客户评价体系的内容、结构；2、用市场营销学理论，对不同等级客户实行差别化管理的方法；3、根据客户信用评价体系，丰富住房消费贷款品种。三、住房消费贷款楼盘估价模型的建立1、房地产项目评估的市场比较方法介绍；2、贷款楼盘信息库和楼盘估价模型介绍；3、楼盘估价模型的实际应用吉林省内商业银行的个人住房贷款市场应该说还处于起步阶段，未来的发展空间巨大，虽然银行住房贷款业务在发展初期就遇到了市场竞 - 47 -<WP=53>吉林省商业银行住房贷款发展中存在的问题和对策争激烈、房地产市场规范程度不高、房地产价格波动较大、社会信用程度急待提高、消费者有效需求不足等诸多问题，但是面对住房消费贷款这一本身带有长期性质的信贷品种，商业银行应该以市场需求为核心，致力于住房贷款产品稳健、持续、标准化的经营策略的研究和实践，立足于市场不同层次和多元化的需求趋势，加强住房消费贷款客户信用评价系统的建设；着眼于优质房地产项目和优质楼盘的选择，提高住房贷款产品的适应性，不断进行产品和服务的创新，实现既能够灵活地满足市场需求，又能有效防范信贷资产风险的目的。随着吉林省市场经济环境的快速发展，房地产市场的法制建设日趋规范和完善，住房消费者对住房商品消费和投资的理念逐步增强，社会的整体信用水平逐渐提高，吉林省商业银行住房贷款也将能够摆脱困境，走上快速稳定发展的轨道。