进入21世纪以来，全球的房地产行业及其企业都进入“地产资本”时代。特别是美国爆发次贷危机后，全球许多国家的经济和金融遭受冲击，房地产业更是首当其冲。全球的有识之士早已看清，房地产业只有通过资本运作，满足日益增长的巨额资金需求，才能获得持续健康稳定发展。总结这次美国次贷危机的教训，就是必须保证虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳健相协调。现在中国的许多房地产企业在经济结构调整中，把相当的精力转到融资方面，特别是证券化的融资方面，以增强资本实力，抢占竞争的制高点。在开辟多元化的融资渠道和方式中，最有前途、最能解决问题、最有战略意义的融资手段是设立和发行房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)。　　 房地产投资信托基金是近几年来中国房地产金融创新的热点议题，也是中国房地产企业和境内外投资者合作的重点。房地产投资信托基金自从1960年在美国诞生以来，现在已经在亚太地区得到广泛发展，已经成为一种成熟的投资基金模式。房地产投资信托基金不仅为房地产业的发展提供了除银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有收入稳定、风险较低的股权类投资产品。借鉴国外发展房地产投资信托基金产品的成功经验，可能在不久的将来，中国具有完整意义的房地产投资信托基金将会诞生。因此，本文以房地产投资信托基金为研究对象，探讨中国房地产融资模式创新。　　 本文研究中国房地产融资模式的创新，将视角重点放在房地产投资信托基金上，按照从理论到实践的逻辑演绎结构进行框架安排。研究内容的内在逻辑是，以中国房地产融资面临的现实问题为背景，揭示房地产融资模式创新的重要意义;在对国内外研究现状进行综述的基础上，梳理房地产融资的基础理论，对房地产投资信托基金进行一般理论分析;对美国、日本、新加坡、中国香港等国家和地区房地产投资信托基金发展情况进行比较分析和经验借鉴;对中国房地产融资的发展以及现状进行研究，并实证分析中国房地产价格的影响因素，在此基础上研究设立中国房地产投资信托基金的必要性和可行性;对在中国设立房地产投资信托基金的风险类型和管理控制进行研究;提出我国发展房地产投资信托基金的路径和政策建议。　　 通过研究本文主要有以下结论:　　 首先，从中国目前的房地产融资的实际情况可以看到，房地产业存在融资结构不合理，银行债务融资在资产比重中过高。2007年次贷危机爆发后，中国采取了一系列刺激政策，市场流动性增加，造成了巨大的投资需求，而巨大的资金供给和有限的投资渠道之间存在很大差距，投资者急需新的稳定、高回报的金融工具和金融产品来满足需求，这为中国开展房地产投资信托基金奠定了坚实的经济基础。房地产投资信托基金可以有效地拓宽投资渠道，为中小投资者提供金融资产的优化组合，促进储蓄存款转移到投资领域。因此，发展房地产投资信托基金不仅能够拓宽房地产融资渠道，降低房地产企业和银行系统的信贷风险，而且能够促进中国资本市场的完善。因此，中国发展房地产投资信托基金对房地产业和金融业都有重要的意义。　　 其次，国外发达国家的房地产投资信托基金发展比较成熟，拥有许多值得中国借鉴的经验。通过对这些国家房地产投资信托基金的发展、组织结构、运作模式等进行比较，为中国发展房地产投资信托基金提供了宝贵经验。通过对美国房地产投资信托基金实证研究发现，在长期来看，房价是最主要的影响房地产投资信托基金的回报的因素，房地产投资信托基金的回报与房价正相关，和消费价格指数呈负相关。对于其他变量，房地产投资信托基金的回报与证券价格和利率的相关性较低。　　 再次，房地产投资信托基金作为一种投资管理型基金，在经营过程中必然面临来自宏观、市场和微观等多方面的风险，主要包括:宏观经济风险、市场风险、法律风险、财务风险、信誉风险、操作风险以及利率风险。要从根本上防范风险，就要更多地从宏观层面和微观层面依靠政府和信托公司共同进行。　　 最后，中国发展房地产投资信托基金的法律环境、市场环境、运作环境还不够成熟，存在一定障碍，具体包括:法律法规不健全、道德风险、流动性风险、专业人才缺乏、第三方财产监管制度未能建立、难以获得税收优惠。本文从法律法规体系、市场准入与监管、组织形式、资金募集、交易方式、退出机制等几个主要方面，探讨中国房地产投资信托基金的发展模式。在房地产投资信托基金发展初期，房地产基金管理机构应采取合伙制或有限合伙制的组织形式，先以私募方式发展，成熟后再采取公募方式。　　 本文的创新之处主要体现在以下三点:　　 第一，本文以房地产投资信托基金为核心，从多个角度全方位研究房地产融资问题，从建立一种金融制度的系统观念出发，提出发展房地产投资信托基金作为房地产融资的主导模式。现有的房地产融资问题研究往往还局限于原有的制度框架下，在现有的融资渠道、方式、方法上寻求变化，这难以摆脱依赖银行贷款、股票和债券的融资思路。本文的研究拓展了房地产金融研究的视角，丰富了房地产金融研究的内容，突破房地产金融研究的陈旧框架，为解决房地产投融资瓶颈问题提供了新的制度安排思路。　　 第二，房地产投资信托基金理念虽然有几十年的历史，但其理论研究成果尚未进入主流金融学或房地产的主流研究领域，虽有诸多的研究成果，但体系杂乱、方法单一，内容庞杂，研究主线并不清晰。本文较为系统地梳理了国内外关于房地产投资信托基金的研究成果，尝试构建了房地产投资信托基金的研究框架。　　 第三，本文在充分的理论研究和详尽的实证分析的基础上，在对比分析美国、日本、韩国、中国香港等国家和地区房地产投资信托基金的发展历程、设立条件和组织结构后，结合中国的实际情况，提出目前实施阻力最小的房地产投资信托基金的运作模式，提出的方案和建议具有很强的针对性和可操作性，对解决中国房地产融资困境问题具有重要的现实指导意义。