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自2000年以来,我国房地产投资和房价持续上涨,房价问题成为学术研究的热点。学术界对我国房地产价格的研究从供给和需求两个层面展开,主要存在四种观点:“住房需求驱动论”、“房地产成本推动论”、“金融支持过度论”、“投机需求主导论”。前两种观点认为房价主要由经济基本面决定,不存在明显泡沫;后两种观点则认为房地产市场存在较严重泡沫。其焦点主要集中在房价定价机制上,但我国房价存在区域性的价格差异,大量研究是以全国层面为切入点,未能考虑房地产价格影响机制的区域异质性。此外,在研究方法选取和模型设定上,大部分学者采用普通计量模型进行检验,而忽略了房地产商品的空间特性。基于以上不足,本文从房地产价格的决定机制出发,深入挖掘其影响因素,并从全国和分地区两个层面进行检验,为政府宏观决策提供一定的理论依据。
本文首先通过逐步引入信贷和投机变量,构建了一个局部均衡视角下的房地产价格决定模型。由模型可知,房地产价格是由收入水平、地价、信贷支持、房产税、利率、投机等因素共同决定的,其中收入、地价、信贷和投机是房价上涨的推动因素,房产税是其抑制因素,而利率对房价的影响较难判断。其次,以房地产价格决定模型为蓝本,采用空间计量方法检验了我国房地产价格的影响机理及区域异质性。结论如下:(1)房价分布在空间上呈集聚效应,形成一种“局部趋同、总体分异”的空间格局,尤以西部地区“LL型集聚”最为明显;(2)整体上收入水平、地价、信贷、房产税、利率和投机对房价都有一定影响,但影响方向和程度具有区域异质性;(3)以上因素对房价的影响可能存在空间溢出效应,并且表现出较强的区域异质性;(4)三大区域房地产市场有各自的发展特征,其中东部地区属于需求导向型、金融支持型和投机“煽动”型;中部属于需求导向型和成本推动型;西部则以需求导向型为主;(5)利率对房价的影响可能存在拐点,且不同地区拐点也不同,而在当前我国利率制度不完善的背景下,通过利率政策控制房价往往是无效的。